政策调控仍是主角 中国房产市场2007年六大趋势

政策调控仍是主角，或将加强实施力度

展望2007年的政策走向，尽管政策调控的效果尚未充分得到体现，但作为稳定规范市场的政策，稳定价格、规范市场、防止泡沫、促进发展仍然将是政策出台的核心目标。因此，从当前的市场状况看，2007年在税收、金融、土地供应等方面仍然存在政策出台的空间。热议中的物业税、土地市场治理、物权法出台、流动性过剩问题、逐步上升的汇率预期，仍然将是政策调控房地产市场的重点。应该说2007年的政策仍然是影响市场走向的最大不确定因素，而这种影响或将加强。

金融业开放推动房地产金融服务业走向国际化

2007年是中国金融全面开放的第一年，外资银行作为中国金融市场的一个重要组成部分，可以在中国境内设立法人银行，开展人民币业务，可以预计其为境内外高端客户提供个贷的可能性应该上升。但其他非金融业主体的外资机构在人民币升值预期的前提下，已先一步进入国内，其在国内地产行业的投资行为已经受到监管层的重视，“限外”政策的出台就是一个重要标志。在此政策背景下，短期内境外资金供应将受到负面影响。

另一方面，对于进入境内的专业投资基金来说，国内房地产金融专业服务水平也决定了基金进入市场的步伐。政策风险、市场风险的评估，区域性投资策略的制定、项目资源的获取，项目质地的详细审查，这些金融服务技术层面的需求也直接推动了地产专业服务业的发展。

“地根”进一步收紧，规模化开发趋势明显

土地一级开发将在2007年演化成一种主流的开发模式，其原因可以从以下两方面探寻：其一是开发商实力为大规模一级开发提供有力保障。政府的高度关注和市场化运作的必要性促使土地一级开发由国有房地产企业垄断的局面开始向实力派开发企业转变。由于土地一级开发需要整体规划，资金投入较大，而相关金融机构对一级开发的贷款限制非常严格，所以能够参与一级开发的都是实力雄厚、信誉良好的大型企业；其二是随着土地市场的日趋完善及土地政策的进一步紧缩，拿地压力越来越大，开发商凭借一级开发的先入优势获得二级开发权已成为“曲线拿地”的新途径。

2007年的土地市场运作，将主要分成两类，一类是存量土地一级开发，包括旧城改造、旧村改造、城中村改造及“退二进三”(工业厂区改商业、住宅等第三产业)项目，另一类是增量土地一级开发，包括土地征用和农转用土地。其中旧城改造、城中村改造的高成本高难度让开发商望而却步，严格控制农地转用的政策，也让开发商对农用地避之不及。与此同时，城市化进程和新农村建设的加速都使得旧村改造成为一级开发的热点，但是相关的产业、就业、土地三大问题却成为开发的难点。目前旧村改造与房地产开发“捆绑”的模式较为常见。

行业并购　进一步走向纵深化

从企业层面考察2006年中国房地产行业，兼并收购仍是一个重点。政策调控、市场竞争导致的对房地产企业资源储备的要求是并购整合的基本推动力。同时，同城开发企业通过兼并收购方式进入异地市场，以降低各自的开发风险，而中小开发企业寻求困境下生存空间，开发商之间本着不同目的联合启动了2006年房地产行业企业并购热潮的引擎。

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