改善型需求渐升温 中小户型二手房“跑”得快

传统楼市暖季到来，市场升温之初，中小户型二手房成交先行。汉宇地产各门店统计，三月成交量与二月持平，90平方米以内的房源占成交总量38.8%，90平方米-110平方米的房源占22%左右。

中小户型二手房成为二手房成交主力房源。中原地产跟踪数据显示，置业客户类型悄然转变，改善型需求客户逐步取代首次置业的刚性需求客户，占到总量的六成左右。可以预见，类似的柔性需求客户将转换成为未来二手房市场的主力军。这些购房者，除了房屋总价，便捷的交通和生活配套也是考虑的重要因素。由于目前在售新盘主要集中在外环线以外，市区内多为中高档大户型房源，对于普通自住客来说，二手房成为置业主要对象，因此，中小户型二手房成交活跃。

汉宇地产统计显示，浦东的三林板块、金桥板块，闵行的都市板块、七宝板块的小户型房源是成交集中区域。一些房龄在10年以内的二手房，面积较为紧凑，成交价比春节前有微幅上涨。比如位于浦东金高路、东靖路上的绿地葳廉公寓，88平方米左右的两房成交集中，毛坯房成交均价在8400元/平方米左右，比春节前上涨了约百元；位于七宝联明路的黎明花园，66平方米-70平方米的小两室成交均价7000元/平方米左右，也比春节前上涨了近百元。

100-120平方米的中等户型次新房成为部分改善型客户的选择对象。这些成交房源分布在各区域次新盘中，比如三林板块的申江豪城、杨浦内环板块的恒阳花苑、长寿板块的中远两湾城等。由于地理位置都比较好，次新房成交单价都在万元以上，与春节前相比成交价基本持平。在该价位二手房市场中，心态平稳的业主占多数。据业务员介绍，除了一些急售房业主之外，一般都不太肯降价，成交价与挂牌价往往相差无几，特别是一些拥有好楼层好户型的房东，更是强势。

与2006年底、2007年初大面积房源集中成交相比，近来豪宅市场成交清淡。特别是中心城区的高档楼盘，虽然挂牌价呈上升趋势，看房人增多，但真正出手的只有很小一部分。谨慎入市已经是这两年来投资客的普遍心态。

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