保障中低收入者住房是核心 增加供应中低价住房

近期中央、地方两会相继召开，房地产成为两会重点话题，“中低收入家庭”与“中低价位住房”两个词语频频同时出现，让人产生“中低价位住房”匹配“中低收入家庭”的误解。

有必要把两个概念搞清。年收入多少才是“中低收入者”？根据2006深圳统计年鉴，2005年深圳户籍居民平均家庭年收入98196元，我们可以把低于平均收入的家庭作为研究意义上的中低收入家庭。什么样的房子才是“中低价位住房”？根据有关政府官员的原话，“2007年要增加中低价位住房的供应，严格执行90/70政策”，没理解错的话，90平方米以下的房子就应是中低价位住房。

这部分住宅总价多少才算中低呢？深圳地税局对住房转让收入核定征税时有一个“普通住房”的执行标准：福田13800元/平方米以下，罗湖、南山13200元/平方米以下，盐田12600元/平方米以下，宝安9000元/平方米以下，龙岗8400元/平方米以下。这样可以大致判断中低价位住房总价：福田是124万以下，罗湖、南山是118.8万以下，盐田是113.4万以下，宝安是81万以下，龙岗是75.6万以下。

中低收入家庭能买得起中低价位住房吗？以中低收入家庭的上限，年收入98196元的家庭为例，按照8：1的房价收入比能承受的最高房价为78.5万元，勉强可在龙岗购买一套90平方米的住房。这还是以深户中低收入家庭中的上限为参考，基于房价不再上涨的前提之下。

以加税、规范或调整供应为主的调控，在市场经济的前提下难以改变目前房价上涨的趋势。目前市场的主要问题还是需求的非理性膨胀，大量非理性的投资、超前需求充斥市场。以去年第四季度为例，新推住宅非自住购买超过3成，去年入伙的楼盘中，空置率超过5成的比比皆是。这说明目前市场整体投资比例过高，加税只会进一步提高交易成本，加快抬高房价。同样的道理，增加供应或调整供应结构，只会改变投资涌入的速度和方向，难以将大量非理性的需求挤出市场。

要挤出非理性的需求，必须针对不同的需求类型实行不同的调控手段，核心在于对中低收入的合理自住需求必须予以完全的保障，通过廉租房、经济适用房等政策性住房形式彻底解决社会基层的居住问题。与此同时，保持二手楼市的活跃，减少二手楼交易环节的成本，让二手楼市场承担起楼市供应的主要渠道。由于在投资环节最终接手的中低收入自住购房者通过政策性住房分流，这必然会向上逐级影响投资比例，高收入者将逐渐撤离中低价位住宅的投资市场，反过来将进一步加大中低价位住宅的供应，导致中低价位住宅价格的回落。而中低价位住宅价格的回落必然逐渐拉低中高档住宅价格的上涨，使市场逐渐回复至合理需求下的理性状态。

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