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政策导致交易和持有成本增加是其主要原因，业内建议大户型购买要遵循实用原则
日前，京城有部分中介公司出现大户型降价抛售的状况，在目前房价上涨压力下，大户型呈现抛售的逆势。记者根据对目前几个典型区域的大户型二手房的交易情况，进行跟踪调查发现，这种大户型抛售的状况已经不是个案，在目前最新成交的案例中，大户型呈现的租金和价格压力已经比较明显，且持续下降。目前同一社区内大户型的价格和中小户型相比，价格的差距日益明显。
记者调查发现，近期抛售大户型房子的业主多数是以投资为目的，受到政府税收政策的影响，再加上股票基金等其他投资渠道近期受到关注，变现成为很多业主的选择，尤其北京住宅禁商后，以租赁投资为目的的大户型因为无法办理营业执照，而失去大量的中小公司的租赁客源。不过，从长期市场来看，由于从今年下半年开始，政府将加大对大户型的限制。大户型和独栋别墅有着同样的前景预期，未来的预期有乐观的因素，但租金的前景依然不明朗。
昨日，一位路人经过一家中介门店。近期，因交易和持有成本增加，部分业主主动降价抛售手中二手大户型，导致该类房源挂牌量骤增。本报记者周晓东摄
现状
富力城265平米二手房仅售8600元/平米
4月1日，王先生在中大恒基朝阳门店登记卖房，王先生登记的是一套雅宝公寓140平米的两室两厅一卫，王先生说打算把贷的几十万提前还了，另外还打算买些基金。可是现在一看大户型公寓要卖的越来越多，而且听说物业税什么的快要出台，所以想早点出手。反正现在大户型房子的行情大涨不太可能，还不如买点基金什么的。
据中大恒基市场部统计数据分析，3月份受到股市基金市场及加息的一系列影响，二手房市场140平方米以上大户型房源挂牌量比2月份上涨了23.5%，这些挂牌量显著增加的房源主要是高档公寓，集中在东二环、望京、紫竹桥、广外、西直门附近，其中比较典型的物业为雅宝公寓、棕榈泉公寓、金桥国际公寓、依莲轩小区等。
在千万家经纪公司门店4月份成交的几个业务中，与中小户型相比，大户型产品的单价基本都远远低于140平方米以下的普通户型。比如，富力城目前平均的二手房的价格在13000元/平方米，但在该公司门店成交的房源中，一套265平方米的房子价格只能达到8600元/平方米，4月2日的成交价格为228万元。.在很多区域一手房价格超过15000元/平方米，甚至接近20000元/平方米的市场环境下，其他知名热点项目的大户型价格也未能突破万元。
CBD区域的Soho现代城一套360平方米的户型，业主报价为370万元，但本月实际成交价为360万元，单价为万元；上周，西直门某高档公寓210平米的大户型，居然以150万挂牌在我爱我家门店出售，每平米单价不足7200元；亚运村天创世缘161平米户型3月售价为161万；今年3月，150平方米的户型无论在任何热点区域，万元价格成为了部分项目的一道门槛。
分析
高端物业空置期影响回报
中原地产三级市场部副总经理宫萍指出，从目前市场来看，大户型房屋的租金水平一直处于不温不火状态，而二手房价格却处于上涨阶段，购买大户型的租金回报率比较低，减弱部分投资者购房意项。
中大恒基副总经理王彬认为，市场上出现大户型上市房源增加主要有三个原因：一是加息后面临的持有成本虽然不大，但是给投资者带来的心理影响比较大；二是呼之欲出的物业税对高端物业持有者心理影响较大。高端物业投资回报率虽然较高，但出售时的空置期一般也较长，因此在执行新的利率前和物业税开征前提前出售获利使很大部分高端房产投资者选择将房源挂牌出售。三是作为金融投资手段的股票和基金市场一直比较火热，收益率远超过了房产，而且在奥运前这一趋势必然将延续，所以很多投资者对股票基金的利好比较有信心。
宫萍认为，二手房业主的抛售会在一定程度上对于准备入市的投资大户型消费者产生很大心理作用，在户型选择上消费者会变得慎重一些。
探因
四大政策因素增加交易和持有成本
“链家地产”副总经理金育松(金育松博客,金育松新闻,金育松说吧)认为，物业税的征收影响大户型持有成本，今年两会高票通过了《物权法》，为物业税的开征奠定了基础，物业税的征收已经是大势所趋；由于物业税是按照面积征收，大户型的持有成本无疑更高。
3月17日，央行再度加息，贷款购房成本也再度增加，特别是大户型的贷款成本；同时在三年内的五次加息显示了加息通道已打开，因此，未来利率的调整将会影响贷款购买大户型的消费者。
今年2月北京市颁布的《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》，对部分外资购房起到了一定的限制作用，部分境外人士购房比例较高的区域，其大户型的销售因此而受挫，未来限外政策的趋势也会影响到大户型的销售。
此外，住宅禁商给大户型带来的影响依然存在，居住用途中，对大户型住宅的需求不会高。多数大户型主要出租给中小公司用于办公，但随着住宅禁商政策实施，这些住宅无法办理营业执照或者再次年检，所以大量此前租赁大面积住宅办公的中小公司撤出了住宅市场。而据统计，这些因无法办理营业执照或年检而退租大户型的中小公司占到很大的比例。
预测
大户型租赁前景不明朗，但仍有积极因素
同时业内也分析认为，虽然目前这种大户型租赁前景不明朗的情况比较突出，但还是有一定积极因素。吴先生有一套望京大西洋新城的房产，面积160平米，朝向南北，建筑年代为2000年，吴先生当初购买是为了投资出租，不过由于望京区域大户型的出租率并不是很高，而且空置期一般在2个月左右；加上3月17日的加息，使得吴先生月供压力再次增加，而且也提升了未来加息的预期；另外，未来可能开征的物业税也会增加房产的持有成本。考虑到以上多种因素，吴先生打算出售此套房产，并在链家地产门店挂牌出售。
与吴先生有同样感受的人比较多，高档公寓的价格一直呈现下降的趋势，其中大户型的租金下降更明显，以深蓝华亭的150平方米以上户型为例，在千万家最近三年的租赁成交记录中，2007年租金比2005年下降500-1000元/月，户型越大，下降幅度越大。
同样，在中原地产成交的案例中，金辉家园100平方米的户型租金三年内上涨了近1500元，而150平方米以上的户型租金价格基本没有变化。
业内预期在目前存量房源相对较多，大户型租金偏高的环境下，其租赁前景不明朗。
据我爱我家的数据显示，近两年以来大户型二手房逐步受到市场中部分购房者的喜爱和追捧，但最近受到多种因素的影响，出现抛售的现象，但考虑到未来一手房市场中大面积户型数量供给将会减少，因此不排除今年或者未来的二手房市场中大户型房源再次受到市场关注的可能。
“链家地产”认为，从长远的供求关系来看，未来大户型的前景依然是趋好的，“9070”原则将会影响大户型的供给。2006年九部委新政中明确规定“套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到70%以上”，这个规定旨在增加大量适宜普通消费者的中小户型，而大户型的供给量将会越来越少。
■调查
业主主动降价比较显著
调查显示：购房者对90平米以上大户型感兴趣者仅占调查客户的13%
王先生在中大恒基朝阳门店登记的一套雅宝公寓140平米户型，年前登记的价格是185万，但一直到现在也没有成交，本月再次登记时，他将价格下调到181万，不少业主在成交时都会选择让步是目前市场的一个比较显著的现象。
接受咨询的中介公司皆表示，成交时一般都和报价有一定的差距是正常的，但大户型业主成交时，单价的让步幅度会大一些，一般120-130平米的户型谈价的空间为2万左右，已经是比较理想，在价格相对较低的情形下，150-200平方米的房子侃价幅度还会达到5万-10万元。
根据我爱我家对市场中具有购买二手房意向客户的调查数据显示，目前北京二手房市场中有65%的客户希望购买面积60-90平米之间的中小户型房源，60平米以下的意向购买者大约占到总体的22%，对90平米以上大户型感兴趣的客户仅占到13%；在户型方面，68%的调查者希望购买二居室，有购买一居室意向的调查者大约占到总体的16%；在交易总价方面，65%的被调查者可以承受总价在70万元以内的房源，而可以承受100万元以上的客户仅占到10.3%。可见购房者对大户型的房源需求量并不是很旺。
■需求
理智购买抛售大户型
要遵循实用原则，必须是“既有置业能力，又有确实置业需求”
据记者了解，目前购买大户型的客户主要是两类人群，首先是为了改善居住环境、完成置业升级的消费者，这类消费者一般是经济实力有所提高，可以完成由小户型到大户型的置业升级，或者是家庭人口较多，必须购买大户型才能满足居住需求；其次，追求生活品质的高收入群体，包括企业高管、白领人群、境外人士等等，这类消费者为了生活的高品质，有意愿并且有能力购买大户型。
中大恒基方面表示，总的来说，购买大户型应该遵循实用原则.必须是“既有置业能力，又有确实置业需求”这样才能做到理性消费。买大户型的消费者一是自己休闲居住,二是买来投资出租。要是自己作为假日居住的可以选择在郊区环境比较好的地区,而投资的一定要在交通非常方便的地区；现在北京很多项目卖到最后,基本全是大户型,主要原因除了消费者的需求外还有就是户型设计不合理，因此，购买需要咨询户型的优缺点。
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