一季度二手房成交20730套 主流交易价位50万以下

图表：我爱我家二手房指数走势图

数据来源：我爱我家

1、2007年第一季度北京二手房买卖市场整体综述

一季度北京二手房成交20730套  市场交易量稳步上升

根据我爱我家市场战略研究中心的统计资料显示，今年第一季度二手房交易总量为20730套，与去年第四季度交易总量相比环比向上提升了9.05%；而较之于去年同期交易总量而言增势则更为明显，上涨幅度达到了近28.79%。总体而言，一季度北京二手房市场的整体交易态势较为平稳，买卖双方的交易意愿都处于较为理性的交易状态。尽管期间受到春节假期等节日因素的影响，但从整体交易活跃度来看第一季度的交易总量呈逐月上升之势，市场交易热度稳步回升。

我爱我家市场战略研究中心指出：2007年一季度的二手房交易表现出同、环比均有提升，但各自涨幅表现悬殊的特点。同比交易量的大幅增长表明，在去年建设部提出大力发展住房二级市场等一系列政策的指引下，北京的房地产市场尤其是二手房市场经历了重大的变革。二手房市场的发展潜力以及买卖双方的交易热情随着政策的不断明朗化从而得到了极大的释放，因此使得整体交易量在一年内出现了加速提升。而与去年第四季度相比，今年一季度市场的表现并未因为春节假期等因素的影响而出现较大程度的回落，反而却有所增长，由此不难看出买卖双方交易观念的理性回归以及政府相关职能部门宏观政策的调控成效在市场中得到了很好的体现。

2、2007年第一季度北京二手房买卖市场成交价格变化动态分析

二手房交易均价为7033元/平方米  环比上涨趋势减弱

2007年第一季度二手房交易均价为7034元/平方米，与去年同期的交易均价6083元/平方米相比，上涨了951元/平方米，增幅为15.63%；与去年第四季度的交易均价6941元/平方米相比，则提高了93元/平方米，涨幅为1.34%。

我爱我家市场研究中心指出：尽管近年来二手房交易价格涨势迅猛，但自去年多项宏观调控政策颁布以来，价格上涨趋势已逐渐放缓，尤其是进入2007年之后，随着房价问题在“两会”期间的热议，政府部门对于调节房价的决心更加坚定。在这一大背景之下，房价平稳发展势头显现无疑，由此使得本季度的二手房价格较之于去年增幅弱化，并将逐步走向更加合理的发展走向。

3、2007年第一季度北京二手房市场不同权属交易量变化动态分析

已购公房和商品房交易比重势均力敌商品房交易比重有所回升

据我爱我家统计资料显示，第一季度北京二手房市场的房屋交易权属比重中，已购公房和商品房的交易比重呈势均力敌之势。其中二手商品房交易量在本季度小有提升，占整个二手房交易总量的50.57%，与其去年同期及第四季度所占的47.99%和46.90%的交易比例相比，各增加了2.58%和3.67%。而二手已购公房与去年相比交易量有小幅回调，2006年同期和第四季度所占比例分别为52.01%及53.10%，本季度则下降为49.43%。

通过以上数据显示：本季度的已购公房交易比重略有降低，而二手商品房交易量则呈现反弹趋势。但从整体市场分析，两者的表现势均力敌。我爱我家市场研究中心认为：本季度二手商品房以微弱优势取代已购公房成为市场交易主导地位的主要原因在于，随着1998年住房体制改革的全面施行，福利分房制度逐步取消，已购公房的房屋存量也随之出现收缩，在二手房需求持续升温的同时，有限的房源成为制约已购公房交易比重上升的瓶颈；其次，在房地产一、二级市场相互作用的前提下，住宅一级市场商品房有增无减的开发速度导致二手商品房存量得到相应扩充，市场容积不断增加；不仅如此，再上市房再次入市交易时已发生权属的转变，即被视为二手商品房。在综合因素的共同作用之下，已购公房及商品房的交易量表现出此消彼长的发展态势，随着时间的推移、已购公房资源的相对稀缺以及二手商品房价格的小幅调整，二手商品房交易所占比重较去年会有所回升，其与已购公房之间的差距将有逐渐缩小趋势。

4、2007年第一季度北京二手房市场不同区域交易量变化动态分析

城八区始终占据市场主导地位  远郊区县价格优势明显

图表：2007年第一季度与2006年第四季度区域交易量比重对比表

数据来源：我爱我家

据我爱我家统计数据显示：一季度城八区的交易比重占总成交量的81.5%，郊区交易比重占18.5%。从北京市各行政区的交易量排名来看，城八区交易最活跃的区域为朝阳、海淀、丰台，其交易比重分别占总交易量的35.7%、17.4%、14.5%。远郊区县交易活跃的区域为昌平、通州、大兴，其交易比重分别占总交易量的8.8%、6.1%、3.1%。

我爱我家市场研究中心认为：伴随着消费者置业心理的逐步理性化，其置业需求也不再仅仅局限于某一、两个区域之内。尽管城八区的地理位置以及硬件设施无可比拟，始终占据着市场的主体地位，但远郊区县的价格优势明显，正在吸引越来越多购房者的目光。根据《北京市“十一五”时期基础设施发展规划》的政策性指引，未来五年，北京将建设东部、西部发展带；规划把远郊区县的建设作为了重点开发区域，通过完善和加强公共服务体系、生活性服务体系以及生产性服务体系来进一步带动市区功能的全面展开。随着政策的扶持与社会舆论的有利引导，新兴城区居住环境的不断改善和居住品质的大幅提升，加之轨道交通的发展建设，势必会使得越来越多的购房群体分流，远郊区县二手房市场将迎来新一轮的契机。

5、2007年第一季度北京二手房市场成交居室、成交面积比重变化动态分析

60-90平米为消费者置业首选  二居室独占鳌头

图表：2006年第一季度至2007年第一季度交易面积比重对比图

数据来源：我爱我家

图表：2006年第一季度至2007年第一季度交易居室比重对比图

数据来源：我爱我家

从我爱我家第一季度的成交面积及居室数据可以看出：最受购房者青睐的交易面积为60-90平米房源，其交易比重占到总交易量的35.54%；紧随其后的是面积在60平米以下的二手房源，其交易比重达到34.39%。从居室交易数据来看，消费者对中小户型二居室的关注度始终主导着二手房市场的发展走向，其交易比重占到总成交量的58.48%。我爱我家认为：本季度90平米以下的中小户型交易比重占到了总体成交量的69.93%，其中60-90平米房源始终是消费群体的置业首选，与之相匹配的二居室独占鳌头。

6、2007年第一季度北京二手房市场交易价格比重变化动态分析

主流购房交易价位集中在50万元以下  低总价房源依旧看涨

图表：2006年第一季度至2007年第一季度交易价格比重对比图

数据来源：我爱我家

从我爱我家2007年第一季度的成交价格数据统计可以看出：交易价格在50万元以下的二手房源成交比例占到总交易量的53.54%。其中，30-50万元区间交易比重占39.33%，而30万元以下的低总价房源也呈走高之势，环比去年四季度交易比重上涨了11.62%。由此可以看出，主流购房交易价位依然集中在50万元以下房源，在未来一段时间内低总价房源的主导地位不会发生改变，需求依旧看涨。

我爱我家市场研究中心认为：在梯级消费观念不断强化的发展趋势之下，越来越多的消费者不再以大面积大户型作为自己的置业首选，转而根据自身条件，从房屋的性价比、地理位置以及配套设施等方面出发，选择最适合自己的栖息之所；不仅如此，国六条等宏观调控政策的导向性作用日益凸显，住房市场结构的合理化问题越来越受到人们的重视，伴随着消费者消费观念的日臻成熟，二手房市场必将走上更加健康、平稳的发展之路。

7、2007年第一季度北京二手房市场购买群体分析

70%二手房被北京本地人买走,投资性购买不足10%

从购买群体的角度来看，目前北京市的二手房购买群体主要集中在北京市本地市民以及外地人，这两部分所占的比例大约占到总体购买群体的90%以上。在这其中，北京本地人购买二手房达到总体交易的70%以上。本地的购房者里拆迁户的比例大约占到本地购买群体总量的28%；其次，首次置业的购房者在北京本地购买群体中亦不算少数，大约占到总体的43%；另外，由于工作、生活、子女的入学以及照顾老人等方面的原因，也有一部分的本地人投入到了购买二手房的客群之中；再加上少量对二手房市场感兴趣的投资者，他们共同组成了北京本地人的购买群体。

根据我爱我家的调查统计，目前北京市的二手房市场中25-30岁以及51岁以上的潜在购房者对60平方米以下的小户型产品需求较为强烈。这主要是因为25-30岁的购房者是目前北京市房地产市场购房的主力军，其并不具备很强的经济基础，再加之结婚的考虑，使得其现阶段只能选择小面积的户型作为过渡。而51岁以上的购房者，其主要是为了子女的结婚而选择购房，因此其也不需要面积较大的户型。而41-50岁之间的购房者对面积在60-90平米的房屋需求最大，从目前来看，这部分购房者主要是二次置业的群体，出于控制总价的目的，也会选择小户型的。

纵观2007年第一季度的整体交易走势以及去年的市场状况，我爱我家认为：在国际化进程不断加速的发展态势下，伴随着住宅一、二级房地产市场的连动作用，北京的二手房交易市场在近年来得到了长足的发展，尤其是从去年起一系列旨在引导、规范二手房交易的政策法规的频繁出台，进一步促进其行业整体的自律与完善，从而为营造公平公正的市场交易环境打下了坚实的基础。在此前提下，2007年的二手房市场势必将朝着更加健康、有序的方向发展，未来的整体交易走势将继续得到稳步发展。

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