北京4月新盘公寓首次超过普通住宅 房价继续攀升

在经过1-3月低潮期的缓冲后，4月的北京市房地产市场迎来了新开盘项目入市高峰。2006土地交易量的大幅上涨，使得一些开发商手中有了一定量的土地，但由于土地增值税的开征，增加了开发商持有土地的成本。另外，国家对银根的控制、利率的上调、“未封顶楼盘禁贷令”等政策的实施，使开发商的资金链日益紧缩。中大恒基不动产营销总经理王述认为，这些限制将促使开发尽快完成项目的开发与销售，以便尽快回笼资金。但由于房屋建设需要周期，预计2007年年中开始，京城楼市将会迎来供应高峰。

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纯新盘加速放量

公寓项目首超普通住宅

“4月份预计将有26个纯新盘入市，是今年以来放量最多的一个月。”中大恒基不动产营销市场研究中心负责人告诉记者，这些纯新项目主要集中在五环以外，总量为12个；三环至四环内的纯新盘数量最少，只有2个；二环以内的4个纯新盘主要以高档住宅项目公寓为主，主力户型设计多以120平米以上的大户型为主。其中东城区金宝街2号雅安国际商务公寓拟售均价为16000元/平方米，另外三个项目截至目前为止仍未定价，预计房价不会低于同一环线区间新盘的价格。

“我们很看好四、五月的北京市场，虽然整体供应量会有所增加，但由于之前的供应量较少市场需求有所积累，因此，市场消化应该不成问题。”北京金泰房地产开发有限公司策划部叶岚表示。

从不同物业类型占比来看，4月预计上市的纯新开盘项目中公寓上市个数为12个，首次超过普通住宅。公寓项目在各环线均有分布，中大恒基不动产营销总经理王述认为，这种现象显示出选择在郊区购房的客户已不仅仅局限于购买一套居所，对于居住品质的要求在逐步提升，为了迎合这种消费需求的改变，开发商将位于郊区的地块也定位于公寓产品。由此可见，公寓项目向郊区拓展将成为新趋势。新增普通住宅项目延续以往的特点，六成以上位于四环外。

住宅郊区化更加明显

房价进一步攀升

从区域位置上看，朝阳区仍然担当新盘供给的主力军，4月份开盘16个项目，占到总放盘个数的25%，其次为海淀、丰台、昌平等区域。“在4月开盘的项目中，八成以上分布于四环外区域，随着市区土地资源的稀缺，开发商更倾向于在四环内开发更能体现土地价值的公寓、商业等项目，造成了普通住宅项目逐步向郊区延伸。”

在4月开盘的项目中有四分之三位于四环外区域，王述认为，随着京开高速、京昌高速、京通快速等放射状道路的修建和城市轻轨的开通，以及城市中心地区房价的高涨，大量远郊区的住宅为购房人创造了更多选择的机会，这一购房趋势的转变进而又提高了这些地区的房价。

王述表示，虽然四环外有部分新盘售价未定，但从已经定价的项目来看，房价并不如人们期许得那样走低，仅普通住宅项目的均价就已达到8521元/平方米，如五环以外朝阳区双桥南的华美橡树岭，产品类型为低密度花园洋房，均价为12000元/平方米；一直以来饱受关注的华润橡树湾二期均价预计也将达到11000-12000元/平方米。虽有部分位于平谷区、房山区的低价位普通住宅项目开盘，但所占比重较小，已扭转不了房价上涨的趋势。

“小户型”项目已露尖尖角

“90平米占70%”政策的出台令诸多开发商不得不对原有规划设计进行调整，延缓了小户型住房的供应时间，但从2007年4月预计新开盘的项目中可以看出，小户型项目供应比重增加的趋势已初见端倪。

中大恒基不动产营销市场研究中心数据显示，计划在4月开盘的纯新项目中有8个新项目是以小户型为主，占新开盘项目的38%，再加上老项目后期中以小户型为主的项目，4月开盘的小户型项目个数共计14个，占到了总量的22%。

对此，王述分析，随着开发商观望态度的转变，以及一些小户型项目的陆续预售，预计在4月以后小户型项目在整体市场的占比将不断上升。这有利于遏制购房人之间对于住房面积盲目攀比造成的过度、超前消费，从而减轻消费者的购房负担。

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