3月二手商品房交易量冲高回落 租赁交易量下降

3月，又到了一年的房产交易旺季，今年也未能免俗，3月二手商品房交易量达到了第一季度的最高峰。据北京中原三级市场部的成交数据显示，3月买卖的交易量较1月增长了25.55%，而与受春节影响较大的2月相比，则达到了其成交量的1.15倍。火爆的势头也延续到了租赁市场，3月租赁成交量比1月提高了64.94%，是2月的1.05倍。然而北京中原三级市场部的分析人士认为今年的3月又与往年不同，在一片繁荣景象的背后暗藏着变数，原因主要是本月出台了两项关于房地产市场的政策和规定，它们对于二手商品房市场交易量的走势产生了决定性的影响。首先，央行于17日（自04年起）第五次提高了商业贷款利率，次日公积金贷款利率也相应调高；其次，22日北京市建委印发了“《北京市存量房交易结算资金账户管理暂行规定》的通知”，两项政策对于调控和规范二手房市场交易都有着举足轻重的作用。由此二手房买卖和租赁市场在三月的上、中、下旬三个阶段也呈现出了各自不同的发展趋势。

一、二手商品房买卖交易量冲高回落

本图由北京中原三级市场部研究中心提供，仅供参考

从上图可以看出3月中旬二手商品房的成交量达到了本月的顶峰，中旬比上旬的成交量增长了25.93%，而下旬较中旬则减少了19.12%。北京中原三级市场部的分析人士认为这主要是由两方面原因所促成，第二阶段的增长主要是农历十五过后，房主和客户都恢复了正常的工作和生活状态，置业计划经过几个月的思考也变得较为成熟，而此时买房置业也是一年中的好时节，风和日丽，即使买后装修4、5月份也是相当适宜的时段。因此呈现出买卖的高潮期。

然而央行加息的消息一出，明显对于二手商品房买卖市场的交易上涨势头出现了抑制作用，在本月后期买卖交易量出现了一定程度的下降，买卖市场明显降温，而针对二手房市场的资金监管政策的随即出台，则使得二手房消费者的观望情绪又一次被燃起。在大环境处于加息通道的现实情况下，到底该适时买进还是持币观望？如何购房才能节省成本？消费者需要再一次审视这个让人又爱又痛的房地产市场。同时资金监管政策无疑在成本日益增加的房产交易市场扮演着其积极且不可替代的角色，它对于保障房产交易中房款的安全起到了决定性的作用，因此有部分购房者也在等待4月15日资金监管试行后，将房款存入保障力度更大的资金监管专用账户，以确保自己的利益不会遭受损失。

二、商品房租赁交易量出现稳步下降

本图由北京中原三级市场部研究中心提供，仅供参考

从上图可以看出，3月份租赁成交量呈现持续下降的趋势，中旬与上旬、下旬与中旬相比分别下降了12.17%和20.79%，可见下降幅度在扩大。北京中原三级市场部的分析人士认为随着春节后的租赁热潮渐渐退去，租赁的成交量也将回归正常水平，而以往年经验来看，农历十五过后(3月4日以后)是租赁的高峰期，，因此该数据也成为了历史经验的佐证。这段时间正是大量外地人返、进京、外企高官到京任职、各高校第二学期开学的集中租房时段。
 
随着时间的推移，4、5月份将逐渐进入租赁的平稳期，而随后6月份还将掀起应届毕业生提前租房的又一高峰期。

由于3月有着房产高潮期的基调，因此从各个城区来看，二手商品房买卖、租赁量都在上升，而上涨幅度各异，北京中原三级市场部的专业人士发现其中的个别区域则有着更加突出的表现。

崇文新世界商圈买卖市场表现突出

从北京中原三级市场部对重点板块的监测发现，新世界商圈的买卖成交量较大，其中新怡家园、富贵园、幸福家园等项目受到追捧，起原因主要有以下两点，首先其地段优越，位于南二环内闻名的新世界商圈，对比东、北、西二环的同等位置来说，其性价比的优势可见一斑；其次由于这几个项目位于地铁五号线崇文门站周边，而政府相关部门也对外公布了5号线即将于9月通车的消息，轨道交通的利好讯息带动了区域周边的房屋交易，也使得区域的房价不断攀升，板块的潜力逐步显现，如新怡家园节后的二手房价就已经达到了15000元/平米，比节前上涨了5%左右。同时由于周边商业、写字楼等办公楼宇集中，因此租赁行情也较好，其租金水平在1居3500元/月；2居6000元/月左右；3居8500元/月。

商务区域周边商品房租赁市场表现不俗

由于3月份主要的租赁群体以外地进京做生意和谋职的人士居多，再加上一些外籍人士和外企管理层的租房需求旺盛，因此各个商务区域如CBD、朝阳门、东直门、中关村、金融街、世纪金源等租赁市场火爆，成交量明显上升，较2月份平均有55%的增幅，而随着该类人群逐渐找到合适的居所，退出租赁市场后，北京中原三级市场部的专业人士认为租赁市场将趋于稳定。由于商品房出租的数量较大，客户的选择余地较公房相对宽松，且本身租金水平较高，因此租金价格的涨幅有限，热点区域的租金水平会较一年的平均水平暂时上升3%左右。

通过对3月份的二手商品房买卖和租赁市场的整体分析和呈现特点分析，北京中原三级市场部的分析人士认为二手商品房买卖市场只是受到短期的政策影响，预计4月中、后期交易量将逐步回升；而租赁市场则会继续趋于平稳。价格方面二手商品房买卖价格仍会在小幅上涨的基础上呈现个别发展，即潜力、热点地区涨幅偏大，一般地区涨幅较小；租赁价格将小幅回调，最终停留在一年中的平均水平。

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