易宪容:预售制不健全 开发商该不该收预售房款?

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●住房预售制度不健全不完善

●容易“炒楼花”制造虚假紧缺

●预售款归开发商市场风险大

●必须建立共同分担风险机制

住房预售制度本来是一种有利房地产市场健康稳定的融资制度，但是由于中国房地产市场刚从计划经济中走出来，由于房地产市场的转轨性及这种制度选择性的移植，从而使得中国住房预售模式不仅不利于房地产市场，也制造了市场及银行风险。因此，早在２００５年央行的房地产金融报告就指出，中国住房预售制度不健全、不完善，给整个房地产市场及银行造成很多风险，因此建议取消住房预售制度。但是这个建议立即引起房地产界激烈的反对。当时，我撰文指出，央行从其专业的角度提出建议，为什么会引起房地产界激烈的反对？最为根本的问题就在于住房预售制度对房地产市场的重要性，就在于报告指出了房地产业问题的要害。因此，面对国内这种单边风险承担的住房预售制度，即使不取消也得完善与修改。

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比如，从目前的情况来看，尽管住房预售制度在一定程度上推动了国内房地产市场繁荣，但是，由于住房预售制度缺陷也为房地产开发商利用其制度缺陷掠夺社会财富创造了条件。比如，房地产商通过“炒楼花”来制造出楼市的虚假紧缺，借机囤积居奇抬高价格；对房屋面积缩水、建筑设计变更、环境描述浮夸种种行为来侵犯购房者的权益；把已抵押的房屋再预售，把已预售的房屋再抵押，或者进行房屋重复预售，最后“携款潜逃”等问题。可见，房屋预售制度不仅妨碍国内房地产市场的健康发展，侵害了消费者利益，也给国内银行业发展带来了一系列的风险。

因此，对于国内住房预售制度，如何建立起一套有效的当事人共同分担风险机制势在必行。有效住房预售制度风险分担机制应该贯穿于住房预售制度始终，合理分散或降低各环节的风险，它应包括严格的市场准入与退出机制、房地产市场信息披露机制、多种合同选择与谈判机制、住房预售款专项管理制度、市场的惩罚机制、风险分担机制、风险约束机制、监管机制以及保护购房者利益的救助机制等。而住房预售款专管应该是其中最为重要的一个环节。

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