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2007年3月29日中国房协在北京举办“2007年宏观经济形势与房地产发展态势报告会”。同时为扩大中国房地产界与国际房地产界的交流与沟通，经建设部批准，中国房协与世界不动产联盟定于3月30日在北京联合举办“国际房地产论坛”。
以下为国务院发展研究中心金融所副所长 巴曙松在会上的演讲实录：
【巴曙松】：非常感谢主持人的介绍，也非常感谢中国房地产协会的邀请，就这么一个小时的时间就房地产金融的有关问题和大家交换一些看法。会议有一个讲义但是因为时间的关系我想重要谈几个方面的问题，在过去几年里面房地产的争论非常大，那么在引起这些争论的思考和调研的过程中，我曾经在香港调研的时候，有一个当地应该是前几名大的房地产商跟我讲了一句话我印象非常深刻，我感觉他的这个判断可能能够给我们理解当前的争论提供非常好的视角，所以今天我想从这一点上做一点探讨。他说“房地产市场我们用英文来讲，不应该用单数，应该是复数”为什么？最高端的这些别墅、外销房和最低端的廉租房、经济适用房是完全不同的两种商品，他们的融资规律、价格波动、运行趋势都有非常大的差异。我们不能简单把它都归在一个类别叫房地产市场，如果一定要叫的话应该是复数。我们再把它说的形象一点，可能最高端香港山顶的豪宅、几个亿的别墅和住在新界这边的房屋他们归类为一个房地产市场，他们之间的差异类似于桌面上的电脑和鲜花的差异。
我们现在很多的争论来自于简单的汇总，把一级市场、二级市场、三级市场汇总，把不同地区、不同市场汇总，总量的好处在于我们能把握全貌，但是掩盖了政策的趋势。所以我想讲一个英文单词应该用单数还是复数。从这点来看是内在差异很多的市场，所以说从这点上来讲我想做以下几点评论：
第一点从全球角度看。我们大家都在关注的美国的房地产泡沫终于与我们大家所预期的一样出现了剧烈的调整，这也是近期导致全球股市和全球经济出现忧虑非常重要的因素，关键的因素就是房地产。美国房地产的调整形成了股市的压力，美国跟我们中国的差异在过去的十几年里面它的经济繁荣、消费的增长速度显著得高于收入的增长速度，根据美联储的主席格林斯潘的讲法，因为什么原因？因为房子。因为房价涨了，可能消费增长5%，收入只增长3%，这两个点的差距哪里来的，就是房价涨的，有财富效应。觉得自己钱多了，可以用涨了价的房子再去借按揭，然后借来更多的钱做更多的事情。所以都在密切的关注美国的房价下跌，对美国的金融机构、对美国的房价有多大的影响。但是美国的房价出现明显下滑的同时，我想告诉大家一个非常重要的趋势那就是纽约、伦敦、旧金山它的价格还在继续大幅的上升，这个叫做什么？这个叫做超级城市现象。在全球的价格都下降的时候，几个主要的城市房价也在上升，它本身反映了什么？现在经济学上也在研究为什么？前段时间很多善良的人们说通过税率把房价降下来伦敦也有赋税但是房价涨的也非常的厉害。背后有什么原因？我想我们要分析一下这个原因，为什么世界上这些超级城市的房价还在飙升，我看到最近一个分析报告说，这几个大城市对高端收入人群的聚集能力比较强。而且在这些大城市生活的人收入水平增加速度很快，增长的速度可能高于房价的速度。还有在全球化的今天，这些城市纽约不属于美国是属于全世界，中国的很多企业、金融机构到美国去开拓业务，往往在纽约会有处所。所以这个房价的差异实际上显示了不同的文化、政治、经济、资源的配置在不同地方的不均衡，这个是现实的。要想让不同城市的房价完全一样，那就是大学都一样差不多，文化教育医疗这些资源在不同的城市分布的差不多，这样的时候就可以了。但是美国其他城市房价大幅下降的时候，这几个超级城市的房价在上升了，所以我们在想这个很容易被城市化，但是这个需要我们分析、把握和研究的。通常我们认为其他地方的房价跌了，别的地方的房价也是一样，但是这个侧面印证了我开始讲的纽约的房子和新泽西的房子是两种商品。
所以我们反观我们国内市场的时候，不同城市的走势，我们反过头来分析一下，不同城市的走势背后依托资源的不合理性，房价只是一个温度计把它显示出来，当中国主要的教育资源、医疗资源集中在北京、上海、广州这几个城市的时候，我们可以想像作为一个普通的投资者和消费这，他在选择不同城市消费的时候，必然会考虑这些问题，所以不同城市之间价格的差异本身反映了依托支持这个房地产市场背后资源的分布上的差异。我们说房地产市场是一个标识、是一个晴雨表，它可能反映了我们实际收入分配的差距比想象的要大，那很多低收入阶层在几年前房价都已经买不起的时候，现在调查的情况看，越是高端房一次性付款的比例越高。他可能反映的是一个收入分配上的差异，只不过通过房地产市场的价格把它显现出来，所以我想讲的第一点就是从全球目前所谓的超级城市价格的上升，我们可以看到房地产市场是一个区域性非常强的、也是个性化施展比较强的城市。天津和北京不一样、北京和重庆不一样、重庆和上海不一样。要从内在机理效率进行分析，这个是我讲的第一点。
第二点从资本市场的角度来看一下房地产市场。今天我们的股市突破了3200点，创出了历史的新高。但是房地产股好像走的不是太强，我们从一个旁观的第三方独立研究来看，最近几年房地产股票出现了一个非常有趣的年度周期，这个年度波动周期是什么呢？往往是开两会前后调整，年初调整，为什么？因为这个是一个名声的问题，特别是住宅市场。紧接着出来一些调控的政策，因为买股票的投资者他用自己的判断在给这个上市公司做估价，那么一层一层实施贯彻、然后影响，大概在年中4、5月份，新的政策执行效果显现的差不多，大概在年终的时候是房地产股票的低点。然后到了夏天以后陆陆续续问题就出来了，房地产的供给因为调控有所提升，但是需求还非常的强劲。结果慢慢陆陆续续在一些城市房价开始上升，到了下半年上升幅度有所加快，这样往往在年底的时候房地产股价到达它年度的高点，我原来认为这只是一年的情况，因为市场非常的聪明。第二年也出现、第三年也出现，今年可能不会出现，为什么？因为既然大家都知道最后的效果，当然就不用等到下半年了，但是我目前观察的情况看，好像这个周期又在重演。因为有很多不确定性的政策，他们对投资者他们非常的担心，就是预收款的独立与监管，这个非常有必要。我们说在2004年、2005年呼吁防止一些风险，但是在一些地方的执行中就有一些讨论，各种预备方案，各地的房地产局也参与独立第三方的监控，那么如果一个全国性的公司，他在全国有30家分公司就不得不把资金广泛地分散在不同的城市当中，它的收益就明显的下降。尽管不一定是这样关系，你这个投资者到上市公司的时候，上市公司的老总必须把情况告诉你，所以你看哪怕股价到了2370多点，现在房地产的股价到2800、2900左右，还在观望、还在等待。所以我们想从客观的角度不做褒贬评价的角度，我们从市场股价波动的情况来看，这个波动周期本身我们冷静的反思一下我们调控这个市场的一些思路、一些做法。因为决定着这个市场的走向的关键的因素还是供给和需求这两个因素，经济学理论学有一个笑话，所以说会说供给和需求的英文也是半个经济学家。因为任何的政策都是在供求的状态下产生的，这个是没有直接很明显的东西。给万科公司写的年报是近年来上市公司写的非常好，大家有兴趣可以上万科的网站上去看看，他讲我们面对是一个激动人心的变化很快的市场，那么这个变化前无古人，我们中国没有遇到过，西方也没有遇到过。人大的首长找我们座谈的时候，他自己讲，他说这种调控，中国面临的挑战充其量只能跟别人讨论和借鉴。比如说12亿人，我们现在人民币就可以按照城市化速度，人均GDP1000美元发展中国家，在城镇中生活的人口比例占45%，我们是35%，那么我们还差10个百分点，我们未来十年达到人均GDP1000美元这个要求不高，因为十年以后我们GDP也可以到3000、4000、5000。那就意味着我们把人口控制在13亿，按这个算的话，未来十年城市化率增加10个百分点就是1.3亿的人口，那么这分别转移到城市居住每年1300万，就是一个北京城。我们现在速度还没有这么快，这种巨大的人口迁移在历史上没有过，在国外有人碰到过，在这个过程中所需要的基础设施、投资、不同的利益阶层、房子的解决问题，很多的网上小白领骂这个房价太高了，应该给他们解决。那么我试问一句在北京100多万为北京城市建设做出贡献的民工，谁给他们来解决住房呢？这才是中国城市化真实的问题，这是一个以前从来没有碰到过的。
第二点人口结构的变动。看中国的人口结构，大家可以看到一个非常明显的分布，从过去的三四年一直到2013、2014年以后，大概在十多年左右，2006年到2016年，这个期间是个什么样的期间呢？就是在岗工作的人口占总人口的比例是上升的期间，这部分人60、70年代出生这部分人正在岗位上工作，挣钱的人多，那么就买房子，这也是我们面临着一个非常大的挑战，城市化和人口红利纠缠在一起，那么进入老年社会以后对房子没有那么大的需求了，只不过在岗人口占总人口的比例大了，可能那个房子有了富余，我看到有的领导退休以后不愿意住在自己的房子里，愿意住在养老院跟老太太、老头聊聊天。所以我们面临这个市场比我们想象的要复杂，那么从上市公司的角度来看，给他一个清晰、明确的预期非常的重要，而且再一点现在股市上来看，一部分投资者我发现他们有意识地回避，因为显然人民币升值是一个趋势，那么资产价格评估也是主要的，资产包括金融资产、房地产资产。那么因为住宅市场调控政策变动比较大，所以现在投资者开始转向重点，回避住宅的这些企业转向商业地产，那么不确定性成了市场投资者担心的因素。 [1][2][下一页]
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