2007年预计上市20万方 长宁写字楼迎来供应高峰

据上海全佳房产最近一份报告显示，2007年是长宁区写字楼的供应高峰，预计整个区域将有20万平方米的供应量，占整个浦西写字楼供应的四成以上，其中不乏高品质的楼盘，如东银中心等。

交通利好促供需两旺

长宁区的写字楼主要分布区内交通要道：延安路、天山路、仙霞路、长宁路、江苏路，其中数虹桥功能拓展区板块最为聚集，占到长宁写字楼总量的一半以上。

虹桥作为上海改革开放的前沿阵地，其办公楼曾占上海市场的半壁江山。早期就形成了一定的办公氛围，并由于距离虹桥国际机场较近，具备了一定的先天优势。但由于近年来区域交通和商业环境发展的相对滞后，虹桥既无轨道交通，也未成为商业中心。再则，国际航班的东迁使虹桥开发区的写字楼租金整体水平受到一定影响。后随浦东陆嘴、淮海路以及南京路等一大批新兴甲级办公楼的相 
继建成，虹桥优势有所下降。2006年，随轨道交通2号线延伸段贯通以及虹桥交通枢纽中心规划的确立，长宁再次寻找到了属于自己的定位，交通优势再次凸显。

据2007年初高盛国际一份报告显示，浦西市中心写字楼供应紧缺。由于市中心供应稀缺，而年需求量不减，长宁凭借虹桥功能拓展区开发的机遇，有望吸引一部分它区客户，因而需求量也将有所上涨。全佳房产报告预计可达19万平方米。

租金优势明显租赁渐成趋势

上世纪90年代，长宁区写字楼市场租金一直处于上海市写字楼市场租金的高端。进入本世纪后，上海写字楼市场整体回暖，各区写字楼租金稳步上扬，长宁写字楼增幅明显小于其他几个中心商务区。据统计，2006年末上海甲级写字楼租金在1.01美元/天/平方米，而长宁区甲级写字楼租金约0.8美元/天/平方米不到，和整个上海市甲级租金水平有一定差距。

2007年以来，随着土地增值税的正式开征，政府压制房地产过热投资的实施力度开始初见成效，写字楼市场也在一定程度上受到影响。相关代理机构的人士表示，开发商利润正面临下调压力，越来越多的大型开发商选择将物业持有以获长期的利润回报。预计未来投资型物业将越来越少，取而代之，租赁型物业将逐渐垄断整个市场。长宁的写字楼目前也存在这样的趋势。

乙级物业入住率高甲级物业具上升空间

据观察，长宁区内存在两种现象，一是较高品质的甲级写字楼入住率与全市平均水平基本持平，而乙级写字楼入住率却远高于全市平均水平，如仲盛金融中心。由于区域内乙级物业品质并无太多逊色，而相对又具有租金优势，因而区域乙级物业的入住率相对于全市水平偏高。

另有关人士分析，由于目前上海甲级写字楼的租金已处于相当的高位，预计2007、2008两年上涨的幅度不大，并且随着上海写字楼市场供应高峰的来临，租金有可能出现拐点。而长宁区凭借其特有的优势，租金水平仍然有上涨潜力，由此可以推测，在未来两、三年内，长宁区与上海市中心的租金差距将逐渐缩短。

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