房地产公司争造超级航母 优势上市公司强者恒强

在3月21日刚刚宣布收购浙江南都余下20%股权后，万科A(000002)又在次日宣布以10.05亿元的代价获得杭钢集团旗下房地产公司的一个股权包。与此同时，招商地产(000024)则向大股东蛇口工业区以定向增发的方式收购其持有的多项房地产资产，收购涉及资金24.45亿元。而保利地产(600048)也不甘示弱，该公司计划2007年完成直接投资125亿元，其中拓展项目就高达40亿元。

种种迹象似乎都在表明，在今天的房地产行业里，整合行动正在以前所未有的速度进行，那些占据优势地位的房地产企业正借机把自己改装成超级"航母"。

土地储备向大房地产商集中

对于房地产企业而言，土地储备是公司未来发展的先决条件之一，所有的房地产企业都希望能拥有更多的土地储备，而根据WIND资讯统计的数据来看，土地储备有向大房地产企业集中的趋势。由于土地储备在财务报表上没有专门的项目，其变化主要体现在存货的变化上。

数据显示，截至昨日，共有27家房地产公司公布了2006年年报，27家公司2006年存货资产超过10亿元的共有16家，存货资产实现增长的有20家，排在前四位的万科A、保利地产、招商地产、金地集团(600383)2006年的存货资产增长率都超过60%，各家拥有的存货资产都在85亿元以上，四家总计更是达到603亿元。其中万科2006年末存货资产308亿元，拟开发土地价值145亿元，2005年末的存货资产则为149亿元，拟开发土地价值70亿元，两者相比的增长率都是107%。

事实上，这种增长在2004、2005年时还不明显。比如2004年，主营业务收入排名前十位的公司，存货增长率有5家是负的，前四位中也有两家为负；2005年，主营业务排名前十的公司存货增长有4家是负的，前四位的平均增长率仅有10%左右。显然这种趋势是在2005年后才开始形成，这也符合房地产企业在2005年年报中所作的判断，房地产行业的集中度将随着调控政策的加强而越发提高。

投资与筹资的优势地位

土地储备的集中带来的结果是投资活动的集中。数据显示，剔除2005年投资活动现金流出不足1000万元的公司9家，18家公司中投资活动现金流出金额增长率大于100%的公司只有8家，其中前四名万科、保利地产、招商地产和金地集团的平均增长率达到215%，总资金为32.4亿元，占了这27家公司2006年投资活动现金流出总量95.1亿的34%，而2005年该比例仅为8.45%。

与投资活动相对应的就是房地产企业的筹资活动，2006年的数据显示目前已经占领优势地位的房地产企业成为资本市场筹资的主体，面对国家宏观调控的高压，这些优势企业凭借自身的资源在资本市场上大展身手，而那些相对较弱的企业已经难以筹措到资金了。

数据显示，27家公司2006年筹资活动产生的现金流入为554亿元，较2005年的281亿增长了97%。其中2006年筹资活动产生的现金流入大于2005年的公司有15家，平均增长率为85%。值得注意的是，从总量上来看，2006年筹资活动产生现金流入排名前四位的公司共流入资金347亿元，平均增长率为215%，占27家公司筹资活动现金总流入的62.6%，而2005年这一比例仅为42.7%。

"航母"正在诞生

如此趋于集中的投资和筹资活动将迫使更多的中小房地产企业向大房地产企业靠拢，最近万科A、招商地产等大房地产企业的频频收购行动表明这种趋势已经不可避免，通过整合，那些原本占据优势的房地产企业正借机把自己改装成超级"航母"。万科已经在其年报中把这种观点表露无遗，而其实际行动也正是如此，该公司计划2007年开工面积约700万平方米，竣工面积约600万平方米，计划增加1000万平方米左右的项目资源。而保利地产也一样，2007年计划新开工面积360万平方米，完成直接投资125亿元，计划竣工面积170万平方米。

与此形成鲜明对比的是，那些中小房地产企业的艰难处境。一家2006年主营业务收入仅有1亿元左右的房地产公司在年报中写道，面对国内目前的竞争环境，小规模房地产公司抵御市场调控影响的能力将越来越弱，2006年行业内的兼并收购，强强联合的大戏将不断上演。另外一家公司更是感叹，政策主导下的土地和信贷紧缩一方面提高行业壁垒，维系着行业高利润率，另一方面却导致暴利与微利共存，行业整合在加剧；房地产企业一方面通过融资增加土地储备获得高增长，另一方面通过高增长来吸引更多的资金，土地与资本的盛宴正在进行。

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