万科沾了宏观调控的光 年度业绩领跑全国房企

　　3月20日，万科公布年度业绩。报告显示, 2006年万科实现销售收入超过212亿元，增长52.2%。由此，它成为中国首家宣布销售额突破200亿元的房企。

　　宏观调控成机会

　　连续三年的宏观调控，大大改变了以土地和金融为命根的房地产业的整体格局。一批住宅企业或主动或被动转型，大量开发商则在住宅业务之外增加了商业地产开发比例，万科一方面频频收购增加土地储备，另一方面则施展多种融资手段，增加资金实力。用万科集团总经理郁亮的话说就是，公司一直在主动寻求变革，突破自己。

　　“其实，2004年对万科而言是最关键、最重要的一年，今年的表现是前两年铺垫的结果。”郁亮在年报发布后接受本报记者专访时称。正是在2004年，万科确定了聚焦主流住宅、聚焦三大经济圈的战略定位，之后三年坚定地按照定位发展。顺理成章地在2006年实现了期望中的高速增长，向股东们交出了一份漂亮的成绩单。

　　万科年报披露，过去一年万科实现销售面积323万平方米，销售金额约212 亿元，同比分别增长约39%和52%；完成新开工面积500万平方米，竣工面积达328万平方米，分别比2005 年增加约93%和51%。综合来看, 这一年万科销售金额、主营收入、净利润、开工面积、竣工面积同比增长都超过了50%，创历史新高。难怪董事长王石(王石博客|王石新闻)评价称：“2006年对万科来说是不平凡的一年，是狂飙突进的一年，是激情澎湃的一年！”

　　对众多国内房企而言，宏观调控带来的挑战大于机遇，而对万科、合生、富力、中海、世茂等具备较强竞争优势者而言，显然是机遇大于挑战。地产市场的进一步洗牌，客观上提高了行业的集中度。

　　“虽然万科去年的市场份额只占到1.25%，但我相信未来几年的增长会很快。”郁亮说。他还指出，过去由于行业准入门槛低、市场太好，企业之间的分别难以体现，宏观调控风暴的到来，终于让“良币”的价值得以凸显。

　　未来之变与不变

　　在万科管理层看来，2006～2008年，万科进入一个高速成长期，去年的良好业绩为此创造了一个理想的开局。

　　郁亮透露，今年要修订万科的第三个10年发展规划(2004～2014年)，原因是企业的实际发展速度比设想的要快得多，有些目标提前几年实现了。

　　对于近期市场上万科将让部分职能部门迁到北京的传闻，郁亮予以否认。他透露说，他们的真实设想是2008年上半年设立集团北京分部，主要目的是便于吸引更多社会精英人才。过去万科一直强调行业精英的引进，现在越来越认识到房地产行业仍处于粗放发展阶段，存在不少缺陷，希望能广泛吸引来自跨国公司的中国区高管加盟，以增加万科精细化管理与运营的经验和能力。

　　在产品开发层面，万科计划将新开工项目中装修房面积比例提高到80%以上，此外，到2010年开发50万平方米的工厂化住宅。

　　万科对行业长期前景的判断是乐观的，尤其对其所专注的住宅市场更是充满信心。这种乐观判断建立在对中国城市化进程所带来的人口变迁上，因为这将带来大量新增的住房需要。另外，城市化也将促进经济增长，进而提升人们的购买能力。这必然促进住宅行业的持续繁荣。

　　但乐观之余，郁亮也对住宅行业游戏规则的不确定性表示忧虑，并指出这是开发企业面临的最大风险所在，尽管中央宏观调控的方向很清晰，但各部委及地方各部门出台的调控手段，都有不尽清晰、不够合理之处。

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