专家：楼市进入"转型期" 市场需求增长将放缓

连续三年的宏观调控，已让楼市步入转型期。在昨天举行的2007众城国际论坛上，全国工商联房地产商会会长聂梅生认为，今年宏观政策的继续出台，将会在一定程度上影响房地产市场需求的增长。中房集团理事长孟晓苏等业内资深人士也就相关话题发表了演讲。

楼市进入“转型期”

国家统计局安徽调查总队发布对合肥、芜湖、蚌埠等10城市房地产市场抽样调查结果，2007年2月份，我省城市房屋销售价格同比上涨3.3%，涨幅比1月份回落1.1个百分点，比全国涨幅5.3%低2.0个百分点。房价涨幅的持续小幅回落，有理由让各界认为楼市已进入一个“拐点”。

对此，聂梅生认为，楼市更多是进入了“实实在在的转型期”。首先，住宅正从商品属性向公共产品属性转移。住宅是商品，但又区别于其他商品，它具有双重属性：商品属性及公共产品属性。此前在房地产领域中，重视经济增长是房地产发展的主要特点，商品属性被充分发挥。而目前，政府加大了“解决低收入住房”的工作力度。

其次，住宅正从投资功能向使用功能转移。“不可否认住宅有投资功能，这取决于不动产与金融的高度紧密联系，但是使用功能是基本的。”聂梅生说，房价上涨可以带动GDP，但也会造成社会的不和谐。从目前的政策可以看出，房地产宏观调控当中更多强调的是使用功能。

最后，房地产业正在向资源节约型产业转移。聂梅生说，今年“两会”报告中，尤其强调了资源的节约，房地产业也应注重节能降耗。因此，开发商应注重功能质量，给百姓提供节能、省地、环保型住宅。

“居者优其屋”应受关注

中房集团理事长孟晓苏认为，近些年社会忽略了保障性住房，就数字而言，在总体开发量里面，只有不到5%是经济适用房，而廉租房在很多地方没有发展。孟晓苏表示，“下一步不是要继续‘抑制需求’，而是应‘增加供给’，特别要化解在房屋供给结构上出现的问题”。

“居者有其屋是基本，更重要的是居者优其屋。”孟晓苏称，由于房屋品质不够高，造成我们的房子拆拆建建。北京的房子平均30年就要重建，美国的房子约44年，日本38.2年，瑞士达到80年，每年我们GDP总量里面有2.1个百分点是财富虚数，这样重复拆建，造成了巨大的财富浪费。

因此，开发商应为加快建设资源节约型、环境友好型社会做出贡献。按照孟晓苏的理论，开发楼盘首要应注重房屋与周边环境的和谐，包括小区居住的景观的和谐，包括种植景观、道路景观、场所景观等等，因此，开发者在建造高楼时应特别注意环境和生态。

房产市场需求增长将放缓

2007年宏观调控的大幕从加息拉开。3月18日，“两会”结束第二天，央行就宣布提高银行存贷款利率。

“在调控密集期就要到来之际，央行出台加息政策无疑会让房地产产业雪上加霜。”对此，省城房地产开发商曾向记者坦言，这对老百姓来说会是一件好事。“因为，这次加息有可能会让房价真的降下来。”

对于这样的观点，聂梅生无疑是认可的。按照她的描述，2007年，以收缩流动性为目的货币政策的继续出台，将在一定程度上影响房地产市场的需求增长。

她表示，需求有两种，一是使用性需求，可通过“调整住房结构，面向中低收入，强调中小户型”来调控。2007年，国家已提出加大供给，即加大政府在社会保障性住房上的投入和力度。二是投资性需求，可通过“遏制炒房，限制投资性住房”来调控。政府也已明确表示，将控制部分城市房价过快上涨。

聂梅生认为，今年国家继续出台有关税收、土地、金融等各项政策的可能性较大，因此，房地产市场需求增长减缓的可能性也比较大。不过，“在这样一个大政策影响下，不仅要看政府的政策，还要看市场自身的无形之手”。

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