中低价二手房成真空 租售不畅难题亟待破解

购房需求最集中的中低价二手房偏偏处于房源信息“真空”端。打通中低价二手房租售通道成为近期楼市关注热点，也是中介战略调整新的着眼点。

据不完全统计，二手房市场十分之一的交易量集中在十家品牌中介，五成以上中低价二手房源分散在近六千家中介门店。购房者或是找不到房源，或是下单不及。目前市场需求最大和成交最火的是总价在100万元以内的中低档二手房。历届上海一、二手房交易展示会统计表明，60万元—80万元的低端房产成交意向达到50％左右，占比在各价格档中最大。

据统计，金桥奖评选出的上海十强中介企业，主营中高档二手房业务，它们的总交易量仅占到全市二手房交易总量的10%左右。以2006年全市存量住宅1842万平方米的交易量为例，经十强中介之手的中高档二手房成交量不过184万平方米左右。而全市中低档二手房成交量至少900万平方米以上。

二手房市场会出现高低两极需求现象，是因为投资高端房产收益较大，而投资低端房产的成本相对较低以及容易出手，决定了高低两端房产投资比较集中。当房地产投资需求受到抑制时，高档房产交投速度放慢，而低端房源正好满足当前的中低价房刚性需求，因此市场需求越来越大。

目前，二手房市场供应显然错位，分析其原因，臣信总经理柯博仁表示，第一，品牌中介进行市场需求分析时过分集中在中高端市场；第二，中高端市场的高风险是与高利润相称的，由于市场表现与投资间存在的时间滞后关系，风险有时会被粗心的业外资本所忽略。而中低端市场需求客观存在，但又恰与中高档二手房市场的激烈竞争形成鲜明对比。当投资需求受到抑制时，市场供需结构性短缺问题便会凸显。若品牌中介能将两极需求抓住，市场占有率将成倍增长。

租售通道不畅，症结如何打通？部分人士认为，只要分流市场，就能够满足购房者对中低价二手房的需求。有普通市民表示，政府应开辟中低价住房租售通道，减少这类房屋转让的政策障碍，使中低收入家庭包括动拆迁居民都可以优先选择中低价房。业内人士提议，将中低价房交易的起点从签订购房合同之日计算，而不再从房产证办理完毕之日计算。这样可以尽力规避7部委《通知》中“普通商品房购买未满两年转让须缴纳5.5%营业税”的规定。甚至可强制房屋租赁备案制度，“逼出”投资性低价房，满足自住购房者的需求。

一些品牌中介准备向中低档二手房市场进军，扩大中低价房源信息库。上海中原地产董事总经理谭百强表态，中原门店正慢慢从中高档二手房交易延伸到中低档二手房，争取涵盖整个二手房市场。同时，下半年将打出“第二品牌”，此举是为了全面占领上海的二手房市场。柯博仁亦表示，2007年购房需求集中在婚房及改善型等刚性需求上，绝大多数购房者更关注中低档房源。易居臣信75家门店近一半将根据所在商圈性质，尽力满足中低档房源的需求。

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