北京删除“住宅禁商”规定并非意味“住宅可商”

日前，北京市有关方面表示：由于目前获全国人大通过的《物权法》对民宅商用作了一些规定，所以为避免与国家上位法冲突，本市《房屋租赁管理办法》最终出台时，将删除征集意见稿中有关禁止民宅商用的规定。

对此，有人解读为“住宅禁商”将被废止，从此以后，“住宅又可商”了。但实际情况并非如此。事情的起因得从去年6月说起。

2006年6月，北京市工商局下发的市工商局第14号文件规定，公司登记注册时凡提交的《房屋所有权证》或《商品房购房合同》写明房屋用途为“住宅(包括公寓、 别墅)”的，房屋用途的表述无法辨别是住宅或商业用的(如商住、综合等)，均不予登记注册。这意味着，工商局全面叫停在住宅内开办公司。消息一出，北京的乙级写字楼租售价格上涨，大户型甲宅、公寓的空置率上升，租金价格下滑，甚至出现了个别抛售的情况。

那末，从即将出台的《房屋租赁管理办法》中删除有关禁止民宅商用的规定是否就意味着“住宅可商”了呢？从事北京房屋租赁多年的经纪机构我爱我家的有关专家认为，这种理解是明显片面的。

第一， 即便即将出台的《房屋租赁管理办法》中删除有关禁止民宅商用的规定，但去年6月份北京市工商局下发的市工商局第14号文件仍然有效，也就是说，想在住宅中开办公司办公，工商局将不予登记注册。除非修改上述规定，否则“住宅可商”仍难成为现实。

第二，《物权法》第77条明确规定，“业主将住宅改变为餐饮、娱乐等商业用房的，应当经有利害关系的全体业主同意”。虽然，“有利害关系的全体业主”范围不明确，而且“如何算是征得了业主同意”也不明确。但显然，要征得有利害关系的全体业主同意是非常困难的。这甚至比在住宅中开办公司办公，在工商局获得登记注册还难。[推荐：观察：2007年北京二手房最值得投资的3大区域]

第三，住宅商用，很容易引起邻里纠纷。虽然《物权法》是保障公民个人财产权利的，但显然这种保护是平等的。到时候，邻里房屋的业主同样会引用《物权法》和住宅商用的业主对簿公堂，谁胜谁败还不一定呢。

因此，《物权法》的通过和即将实施，《房屋租赁管理办法》即将出台并不意味着“住宅可商”。住宅是否可以商用，还需要更详尽的的司法解释和更多的司法实践。

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