“房价拐点”出现调控初见成效 地产市场将低迷

北京市统计局、国家统计局北京调查总队昨天发布的数据显示，今年1-2月，北京房价上涨8.9%，涨幅比去年同期提高1.6个百分点，2月上涨8.8%。在新建商品住宅中，普通住宅上涨11%,高档住宅上涨8.1%。房地产投资增幅回落7.3个百分点。

"有价无市"局面突显

据统计，今年1至2月，北京市房屋销售价格指数累计为108.9%，涨幅同比去年提高1.6个百分点。其中，新建商品房销售价格指数累计为108.6%，涨幅同比提高1.8个百分点；二手房价格指数109.4%，涨幅同比下降0.8个百分点。

统计数字显示，前两月，北京市全市商品房现房和期房销售面积均有较大幅度减少，现房销售面积为45.3万平方米，期房销售面积为143.8万平方米，分别比去年同期下降63.8%和23.4%。其中，住宅现房销售面积30万平方米，下降71.4%；住宅期房销售面积97.4万平方米，下降42.4%。

北京市建委交易系统的统计数据同样如此，今年1、2月份商品住宅预售登记分别仅有9935套、5372套；而2006年，却分别为13181套、9465套。

新房的供应量逐步增多

今年北京市政府将调控房价的着力点放在了保证供给上。今年一季度开盘的楼盘有150个，而去年同期只有42个，新房的供应量将达到20万套。“今年的春季房展参展的楼盘数量太多了，主办方不得不临时搭建了两个展厅，哪像去年的时候，二号展厅空荡荡的，都成了媒体展了，媒体在房展上宣传自己。要是开发商压力不大，房子好卖，怎么会这么卖力宣传自己的房子。”

投资性购房需求在转向

随着股市牛市的出现，基金、证券等收益率远远超过房子的投资手段吸引了原来的炒房者。对于炒房，市场的利空因素也在不断累积，加息使房贷的成本增加，营业税、个税、土地增值税还有箭在弦上的物业税都将影响住宅投资的收益，另外，目前房价大幅上涨的可能性已经不大，所以很多炒房者都做出了甩房市入股市的选择。在这样的市场条件下，房价出现下跌是完全可以理解的。

房价下跌的几个因素

1.央行加息楼市降温

从开发商角度来讲，加息意味着开发商的融资成本加大，贷款的负担加重，利润空间缩小，有专家认为，以开发商年贷款100亿为例，在贷款利率上调0.27个百分点以后，开发商一年增加还款2700万。

业内人士认为，房贷利率的上调最关键的目的是应该打击投资型购房。此次央行加息，五年以上的贷款利率达到了7.11%。一位投资人给记者算账，普通的投资型物业的年回报一般在8%左右，而如今银行的贷款利率达到了7.11%，加上税费部分，得到的利润回报几乎没有。所以对投资型购房者来说，选择物业的投资将更为谨慎。投资型购房的减少对房价稳定有所触动。

2.资金监管助力平抑房价

有关权威人士日前向上海证券报透露，相关部门正在考虑对商品房销售的预售款进行专户管理，但是政策最终出台和落实时间，“目前尚不明确”。市场人士分析，预收款专户管理的具体金融监管工作可能由央行负责，因此这又将是一次多部门协调、联动，并可能对房地产市场带来重要影响的调控。

3.房价涨幅失控将追究有关领导责任

房价难以控制，关键在于落实国家调控措施不力。而落实不力的一个关键原因在于，有关部门在督导落实时一直“心慈手软”。建设部“追究有关领导责任”的政策，势必对控制房价有决定性的意义。

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