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加强资金监管 日本房地产业挤掉泡沫走出低谷

打印本稿】 【进入论坛】 【推荐朋友】 【关闭窗口 2007年03月26日 09:04
林忠
    房地产业关系着亿万民众的住房问题。中国国务院总理温家宝3月5日在十届全国人大五次会议上作政府工作报告时指出,房地产业对发展经济、改善人民群众住房条件有着重大作用,必须促进房地产业持续健康发展。温家宝总理关于房地产业的相关论述引起了社会各界人士的极大关注。

    从今日起,本版将陆续刊发一组本报驻海外记者发回的报道,就有关国家房地产市场发展的基本状况和政策调控进行专题调查,供读者参考。

    经过第二次世界大战结束至今的半个多世纪的潮起潮落,特别是在泡沫经济破灭、经历了长达10年的低迷徘徊之后,日本房地产企业的发展和房地产市场的培育已日趋理性和规范。近来,反映房地产市场动向的新屋动工率持续回升,预示着日本楼市正在进一步复苏。

    经历房地产泡沫时代

    日本最大一次房地产泡沫发生于20世纪80年代后期。当时,日本经济摆脱了“石油危机”的影响后,开始快速回升,生产和需求十分旺盛,出现了一个历史上少有的繁荣期。日本中央银行为了刺激经济的持续发展,采取了非常宽松的金融政策,但社会上出现的大量的剩余资金没有合适的投资项目,结果基本上都流入房地产以及股票市场,致使房地产价格暴涨。而日本金融机构对房地产泡沫的危害认识不足,也没能及时对房地产市场情况作出一个正确的评估,争先恐后地给房地产公司和建筑公司发放贷款,形成了房地产不断升值和信贷规模不断扩大的恶性循环,泡沫越吹越大。

    1991年,日本泡沫经济破灭,股价和房地产价格同时开始暴跌,并一直持续到现在。不动产泡沫破灭给日本经济留下了严重的后遗症,导致日本经济10多年来一蹶不振。

    泡沫经济期间,除房地产和建筑公司之外,日本几乎所有的大企业都不同程度地介入了房地产行业,房地产价格的暴跌以及经济的长期低迷,导致日本一些涉足较深的大企业也纷纷倒闭。

    泡沫经济成因及警示

    当时的日本大藏大臣宫泽喜一后来也承认,金融监管的政策失误是导致日本泡沫经济的重要原因之一。1985年10月,西方国家财长及央行行长会议签署了“广场协议”之后,日元开始大幅升值。为了降低日元的升值压力以及刺激内需,日本一再放松银根,使基准利率创下了历史新低,导致过剩资金大量流入股市和不动产市场,吹起了巨大泡沫。当日本金融管理部门察觉到这个问题,利用利率杠杆进行宏观调控时,已经为时过晚。

    此外,日本各金融机构为了追求高额利润,将房地产贷款作为最佳贷款项目,无节制地扩大信贷规模,助长了泡沫的形成。就在泡沫即将破灭的1991年,日本的12家大型银行向房地产业发放了总额为50万亿日元贷款,占贷款总额的1/4。

    日本房地产泡沫的破灭给世人很多的警示。有专家认为,警示之一是,在市场经济环境下,政府应做好对房地产市场的风险预测和调控;其二,房地产应更多地用于解决人们的居住和生活的需要,而不应过分看重它的投资回报;其三,应避免受高涨的房地产市场的诱惑和吸引,不能动用高额贷款来购买或投资房地产。
 
来源:法制日报-法制网
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