房地产宏观调控的“药效”正在上海迅速发挥。上海东方早报记者日前从上海社科院拿到的一份由建设部立项、由上海社科院房地产业研究中心和上海市房产经济学会历时4年多完成的报告显示，经过两年宏观调控，整个上海房地产市场发生了非常明显的改变，上海房地产市场各项数据正趋于正常。

　　这份名为《中国城市房地产发展评价和预警体系研究》的报告(以下简称“报告”)将上海市场作为局部运行的范本进行示例，旨在“构建国内房地产市场的风险预警体系”。报告全文长达150页，超过10万字，上海东方早报记者获得的是上海社科院2006年12月完成的40多页向建设部送审的核心本。

　　据悉，上海社科院这份由建设部委托进行的研究报告已经通过验收，一旦条件成熟，则可以在全国范围推广实行。课题小组成员张泓铭表示，这份报告将在今年6月份正式公布，而全国性的房产健康预警体系也可能相应建立。

　　业内人士表示，宏观调控的效果之所以在上海更为明显，是因为上海房地产市场的流通性更高，系统更加完整，得以让政策作用的传导速度更快，“药效”从而发挥迅速。

　　去年房价6年来首跌

　　根据报告，房地产市场判断共有7个指标可以参考，包括投入价值总量指标、投入土地指标、房屋开发量指标、商品房供求平衡指标、房地产市场核心指标、房地产投入回报指标以及住宅结构指标。

　　报告中的价格指标研究显示，上海房地产指数的增长速度从2003年到达顶点后开始放缓，与作为参照系的消费物价指数相比，上海房价上涨幅度正逐步回落，到2006年，上海房价指数高出消费物价指数6.2%，已经进入“正常”范围。

　　而在另一项上海商品住房价格指数预警表中，上海住宅的价格上涨幅度已经低于消费品价格上涨的幅度，2006年的涨幅为“-0.5%”，这一数据成为2000年以来的首次负值。

　　实际上，在过去半年多里，国家统计局统计的上海新建商品住房销售价格与上一年同期相比，几乎一直处于下跌态势，其中5次全国领跌，成为全国房价下降最为明显的城市。

　　供求关系出现逆转

　　2006年，上海商品住房供求关系出现了明显逆转。

　　从楼市火爆期开始，上海商品房几乎一直存在供不应求的局面，2003年至2005年，上海商品房的需求基本与供应量持平，而2005年需求量甚至超过供应量。

　　这种情况在去年开始改变，2006年的数据显示，商品住宅去化量(销售＋出租)占供应量(竣工面积＋上年空置面积)89.27%，供应无法被全部消化。

　　2006年7月，市政协组织的“上海房地产发展形势分析及对策研究”课题组发布《促进上海房地产平稳健康发展的建议》研究报告指出，上海未来供大于求的局面将会至少维持3年，供求比例在1∶0.72左右。以预警体系的数据分析，这个数字正是比较合理的消化数字。

　　报告指出，由于过去两年里土地供应量被控制在正常值范围之内(占城市总面积0.08%～0.14%)，上海未来的供求情况将会保持合理状态。

　　调整基本到位

　　报告显示，从1999年至2000年，房地产市场的偏弱状态到2003年开始超越正常值并到2004年达到峰值，而房地产调控也正是从此时开始。进入2006年，上海房地产市场综合指数已经进入正常值。

　　上海社科院城市与房地产研究中心主任张泓铭指出，去年年底的上海房产市场，宏观调控已基本到位；今年上半年的上海房产市场，宏观调控的作用将全部显现，目前上海房市正处于多年未见的平稳状态。

　　张泓铭表示，今年上海商品住房价格也将总体稳定，或许在平稳中有极为微弱的升降。两年来的调控尤其是去年房地产转让营业税和转让所得税的调升和开征，使短期炒客几乎完全离场，长期投资者则相当谨慎，剩下的住房需求主要是真实的使用者和有真实需求依托的投资者。

　　投资性物业拉响警报

　　当然，上海房地产市场仍存在局部隐患。

　　住宅市场走向“冷静”的同时，上海投资性物业市场却拉响警报，根据这份预警系统的数据显示，上海目前办公以及商业物业等投资性物业供应明显不足。

　　从2005年开始，办公以及商业物业的热度持续不减。办公楼消化量数据表显示，办公楼市场2004年开始消化量与供应量比开始进入正常偏过区间，到2004年开始进入明显供应不足的状态。到2006年，办公楼市场的供求关系已经趋于恶化，上海出租/销售的办公楼数量已经达到了新上市量的3.31倍，供应量严重不足的情形非常明显。

　　由于供应不足，在过去3年中，上海市超甲级写字楼租金平均以每年超过15%的速度增长。至2006年底，上海市超甲级写字楼的平均租金已由2003年底的每平方米每天0.78美元增长至每平方米每天1.21美元。

　　而从商业物业来看，目前商业物业的消化量也已经是上市量的两倍左右，虽然目前这类物业还是处于需求旺盛阶段，但是至2005年达到峰值之后，随着大量商业物业的建成，2006年商业物业的消化量已经出现回落。

　　报告的研究成员表示，未来还需要进行一段时间的精细调控，巩固成功之处，使得各项指标完全回到正常范围之内。

　　附件:房产市场预警体系

　　上海东方早报记者了解到，一些发达国家已经对房产市场健康状况有明确的预警体系。美国对于住宅周期体系的预警是通过其“住房周期指示器(housingcyclebarometer)”来体现，各个城市根据房价收入比以及按揭支付额与收入比两项指标综合，最后以“泡沫(bubble)”的形式体现，各个城市住宅市场分为三个级别，分别是大泡沫、小泡沫以及无泡沫。

　　目前我国所参照的是全国性房地产景气指标―――国房景气指数，但这一指数还是很难直观说明市场的健康程度。(　刘秀浩)