广东07年房产蓝皮书：预测今年二手楼价还要涨

日前，广东省房地产协会发行《2007年房地产蓝皮书》(以下简称《蓝皮书》)，邀请各地房地产协会、多个房地产专家和知名房地产中介预测今年楼市发展情况。《蓝皮书》预测，今年广州二手楼价仍将继续上升，但升幅将会低于去年，而市场成交总体稳定，不会出现大幅波动。

楼价将稳中有升

《蓝皮书》指出，今年广州二手楼市仍然处于各种置业需求集中释放期，但房源相对不足，而使楼市呈现求大于供的特点。例如，根据广州各大中介公司的盘源、客源比照结果，客源量大于盘源量，尤其是地段好、生活配套设施齐全、小区环境好的房源受到市场追捧，更加稀缺。又如2005年下半年市场常出现的业主“反价”(业主在卖楼过程中屡屡提高楼价)、买家追涨的现象，2006年开始出现的业主以“实收价”形式卖楼，都说明目前房屋业主在楼市中居于优势地位，供求关系的天平朝业主方倾斜。可以预计，今年广州二手楼市供求状况不会有大的改善，所以楼价仍会继续上升。

但随着二手楼价的升高，市民购买二手房的需求可能会减少。数据显示，去年广州二手住宅成交均价3416元/平方米，比2005年上涨424元/平方米，升幅达14.2%。从2005年第四季度开始，二手楼价稳步上升，很多地段、楼盘价格累积上升幅度很大，到了去年底二手买家追高的意欲大大减弱，稳定、理性开始成为二手楼市的主基调，所以预计今年二手楼价再度大幅上升的可能性不大，升幅将低于去年。

二手楼成交份额继续与一手楼拉近距离

《蓝皮书》预计，今年广州二手楼市成交将继续平稳，而住宅市场份额将与一手楼的距离进一步拉近。

一方面，2005年以前，广州二手楼市高速发展，成交量激增，但自2005年开始，因为受国家新政作用下房源供应紧张、交易税居高等因素制约，广州二手楼市增长明显放慢。今年，国家的调控政策如税收、规范市场、行政干预等仍然会继续出台，如针对大户型的保有税、规范中介市场等，供求都可能出现一些变化。但因为广州楼市需求仍较为旺盛，呈刚性，所以总体看市场产生大幅度波动的可能性极少。

在二手楼市与一手市场的互动方面，国家“90/70”、“限房价、限地价”等政策效应有所显现，加上新建住宅供应不大，楼价迅速上升，使一部分原打算买新房的市民转而考虑二手楼，在一定程度上造成“此消彼长”效应。去年广州二手楼交易量占整体份额为44.2%，预计今年该份额将继续增长，一、二手楼份额继续拉近，甚至可望持平。

特别关注

短期投资行为受抑制

今年，广州二手楼市仍将以自住需求为主导，二手楼短期投资行为会受抑制。

从满堂红研究部提供的数据显示，去年购买二手楼投资的购房需求比例不足15%，其中9.5%是属于长线出租，仅有3.3%是用于短线的转售炒楼。其原因是这两年国家通过对卖楼征收高额营业税、增值税的手段，大大增加了短期炒楼的成本，削减了盈利空间，明显抑制了二手楼的投资购房需求。

由于各项税收政策的延续，加上可能出台更多的税收政策，预计今年广州二手楼投资需求不会增加，短线投资比例将会维持在5%以下。

另外，预测今年二手住宅购房需求仍集中在两三房的中小户型单位，总价在20万-40万元之间，楼价在3000-6000元/平方米之间。

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