二手房款今起监管 三方面让房产消费者心明眼亮

此前一直被政府、业界以及百姓热切关注的房产交易资金监管规定终于揭开了其神秘的面纱，至此也拉开了京城实行资金监管的序幕。政策明确规定了能够设立资金监管账户的机构应具备的条件和前提以及在资金监管的前提下以全款或抵押贷款进行二手房买卖的操作方式和流程。北京中原三级市场部研究中心的分析人士认为规定中的各项条款无不是从规范二手房交易从业机构和保障消费者权益的角度出发，这充分体现了政府欲肃清行业弊端与隐患、给房产消费者营造一个安全、有序、和谐的交易环境的坚定决心。

在《 北京市存量房交易结算资金账户管理暂行规定》（以下简称“规定”）实施后，买卖交易上和以往有了哪些区别？北京中原三级市场部研究中心的专业人士为消费者总结了以下三个方面，让房产消费者做到心明眼亮，顺畅自然地过渡到资金监管的新型操作模式。

一、房款资金存放开设了“专用账户”

为了规范二手房交易资金的存放账户，北京市建委对存量房交易结算资金账户做出了相应规定，即只有符合其规定中相关条件的保证机构才可以设立“存量房交易结算资金专用存款账户”，且账户的用途是专门用于存放存量房买卖中的交易房款，是独立于保证机构自有资产的独立账户，同时设立监管账户的保证机构会在北京房地产中介行业协会信息网等行业和政府部门网站予以公示，接受媒体和消费者的共同监督。

规定实施后以往一些不符合相应条件的中小型经纪公司将没有资格设立资金监管账户，须委托其他保证机构来存放房产消费者的购房款，这使得一些企图挪用和占压消费者房产资金的中小企业失去了违规操作的生存空间，而消费者则要认准设有专用账户的保证机构，切勿将房款交由经纪公司自有资产账户保管。

对于买卖双方自行划款的情况，即不通过专用账户划转房款的交易，买卖双方须自行办理，并填写《存量房交易结算资金自行划转声明》，不得委托房产经纪从业人员办理，这一举措也是为了杜绝违规经营的经纪公司钻政策空子，误导消费者不履行资金监管，仍将房款存入其自有账户，从而导致消费者承担较大的资金风险。

二、规范交易手续，确保房款安全

为了保证资金安全顺畅地在专用账户和买、卖双方个人账户中封闭式流转，配合资金监管的实际操作流程，在交易环节中将增加3类签署文件，第1类是《北京市存量房交易结算资金划转协议》，其按照交易的种类分为房屋无抵押，买方全款和贷款的情况以及房屋已设定抵押，买方全款和贷款的情况，共4种协议分别适用于以上4种情形。同时为了尊重法律上赋予公民的自由选择权，如果买卖双方约定自行划转交易结算资金的，也可以签订“存量房交易结算资金自行划转声明”。即在办理房屋的转移登记时除了以往所需提交的资料外同时须提交上述所提5种协议中的1种，方可办理产权过户等手续。

第2类在执行资金监管政策后保证机构需向买方开具“存量房交易结算资金托管凭证”，明确托管（即存入专用账户）的房款数量，并以书面形式约定清楚。

第3类是在新房产证下发后，卖方须至房地局领取“转移登记办结单”，并将其提交给保证机构，由保证机构通知相关银行将房款放至卖方个人账户。

在相应环节增加的书面协议和凭单，将确保买卖双方的利益受到最大程度的保护同时对保证机构的操作进行了规范和监督。

三、买卖流程变化小，充分考虑了手续繁简问题

为了直观地比较资金监管前后房屋买卖交易流程上的差异，北京中原三级市场部的分析人士以“房屋未设定抵押，买方人抵押贷款”的流程给消费者举例进行对比，见附表一、二。

通过对比以下两个流程图可以看出，在新流程中只增加了两个涉及买卖双方的步骤，第一是须买卖双方和保证机构签订《划转协议》或《自行划转声明》，第二就是卖方需在转移登记后去房地局领取“转移登记办结单”。以增加较少的步骤来达到确保交易资金安全、杜绝经纪公司挪用房款、规范经纪行业操作的目的是政府欲实现的目标。

附表一：实行房款监管后的二手房买卖交易流程

附表二：实行房款监管前的二手房买卖交易流程

通过以上对比，北京中原三级市场部的专业人士旨在让消费者了解资金监管后的房款保障方式，以及在实际操作中递交材料和流程上的不同，以帮助消费者尽快适应资金监管形式下的操作模式，而政府出台此项规定的目的也是要使北京的二手房交易市场更加规范、交易过程更加安全，引导消费者采用资金监管方式完成产权与房款的置换转移，最大限度为房产消费者规避交易风险。

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