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犹如时下乍暖还寒的初春，眼看房产信托渐有起色，但当前一系列的外部因素又将其打入寒冷的冬天。《信托公司管理办法》和《信托公司集合资金信托计划管理办法》3月1日开始在全国正式实施，按照新政策，认购信托产品的应为合格投资者，新政策抬高了信托门槛，资金量小的投资者将无缘参与。
与此同时，西南财经大学信托与理财研究所近期提供的数据证实了房产信托正跌入冰点：今年1月全国共有24家信托公司发行了37个集合资金信托产品，共募集资金27.2964亿元，其中运用于房地产业领域（ 查看地图）的信托产品数量仅为3个，资金募集金额3.45亿元，在数量和资金规模上萎缩趋势明显。尽管信托的未来仍旧扑朔迷离，但面对旺盛的融资需求，面对未来良好的发展潜力，面对一个不可逆转的多元化融资趋势，更多人希望信托融资能出现转机。
地产创新，信托是个助力器
农历新年后的第二个礼拜，衡平信托发行了猪年首个信托计划：在蓉募集1亿元信托资金，专项用于位于光华大道“铸信?境界”房地产项目的开发，凡此信托理财产品的投资者，购买该项目房产还可享受购房总价0.5%的折扣。业界认为，这是地产信托与地产营销的结合和创新。
在整个地产开发运营过程中，信托现在已经完全演变成为一个地产创新的助力器。“只要购买了我们信托产品的投资者，他在购买我们开发的铸信?境界时还将获得额外的购房优惠！”按照开发商设想，理财产品的投资者对楼盘的理解比普通人更加深入和透彻，他们更是潜在的购房群体。“这是对自己信托产品投资者的回报，也是地产营销上的尝试和创新。”铸信房产董事长曾永江这样评价自己的举动。
就在铸信房产项目的信托计划之前，衡平信托还成功发行了一个资金规模6000万元的中房文殊坊（查看地图）项目信托计划。“由于文殊坊项目良好的经营和巨大的增值潜力，大量的投资商和基金慕名而来希望能够参与投资，但中房始终没有出售其产权，需要资金的时候发行信托计划，开发商通过信托融资使得自己在开发过程中进退自由。”尺度地产总经理曾祥庸同时表示，运营良好的商业地产项目发行信托计划，实际上也是变相地让更多人参与投资并分享到收益。
“不是营销上的尝试，成都已有开发商开始在功能上进行创新。房产信托现在逐渐具备了地产私募基金的功能，而且成都已经有这样的成功案例。”一位资深的信托金融专家告诉记者，成都市中心一地产商业项目就是利用自己的物业所有权作为抵押发行信托计划，开发商用物业租金去支付信托贷款的资金成本，信托计划到期后可以申请继续发行，它可以为信托产品投资者带来持续的投资回报，这其实已经是变相的地产基金。在信托的羽翼下，很多难以实现的愿望在这里实现了。
房产信托适逢“倒春寒”
尽管面对开发商的强烈簇拥，但在新的宏观调控政策下，以及日益走强的证券市场，其实从2006年下半年以来，房地产信托无论从数量还是资金总额上都（查看地图）呈现急剧萎缩的趋势。
2006年7月中旬，银监会下发了《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》；紧接着8月，银监会又下发了《关于加强信托投资公司集合资金信托业务项下财产托管和信息披露等有关问题的通知》。从今年7月开始，房地产信托计划发行数量、规模均有较大幅度缩减。7月共发行了8个，发行规模8.32亿元；8月份房地产信托计划再次大幅缩减，数量仅为4个，总规模4.7亿元；到了9月份，房地产信托计划发行数量再创新低，据说当月真正用于住宅投资的信托计划仅1个，规模不超过2000万元。
西南财经大学信托与理财研究所提供的公开数据显示，当前证券类信托产品开始占到了绝对主流地位，在今年2月份共有19家信托公司发行了30个集合资金信托产品，运用于房地产业领域的信托产品有5个，但全月运用于金融领域的信托产品达到15个之多，证券投资类产品数量上占了绝对优势，在证券板块的异军崛起之下，房产信托降温趋势异常明显。
新政策提高了委托人准入门槛，引入了合格投资者的概念，使中低收入群体难以介入信托市场，提高了信托的抗风险水平。而且每个信托产品最多只能有50个自然人，今后集合类资金信托产品只能面向特定人群募集。
由于宏观导向影响和证券投资的崛起，在未来一定时间内房产项目的信托计划数量将会明显减少。“今年铸信项目结束后，我们排上日程的还没有新的房产项目信托计划，去年房地产项目占到我们总信托规模的30%左右，但今年我们会压缩房地产项目。”衡平信托投资公司总裁助理杨凯利在接受记者采访时这样表示。
一边是地产商对信托融资的迫切需求，一边却是来自信托新政的降温，尽管业内人士普遍看好地产信托的未来，但当前胶着的现状无疑使得房产信托的前景变得扑朔迷离起来，这是对我们信心、耐力以及判断力的考验。
房产信托期待全面开闸
“与银行贷款比较其实两者的成本差不多，在文殊坊项目中通过信托融资也是我们的一次尝试，下一步我们在这方面可能还会有想法。”中房集团董事长薛玉川认可房产信托的融资方式，但他并不愿更多地透露中房进一步的融资计划。铸信房产董事长曾永江则认为，通过信托融资成本可能会略微高于银行贷款，但信托公司的反应更迅速，甚至双方在过程中也有其他合作，这是与一般银行融资所不同的。
“目前发达国家的金融资产中信托资产达到了60%，其中退休基金是信托融资的重要资本来源，而国内的房产信托融资恐怕还不到整个房产开发资金总量的1%，甚至也远不及房产证券融资，因此信托产业在未来应该有更广阔的发展空间。”曾长期在金融部门工作的曾永江认为，由于房地产业的投资前景和赢利能力，加上国内城市化进程还远未结束，所以信托产业的发展不能脱离房产业。
杨凯利认为信托新政将是一次“革命性”颠覆，房产信托未来需要更加创新。曾永江认为，目前国内的理财方式还是单打独斗的“散户时代”，科学的房地产投资理财方式就需要专业的机构介入，信托基金的建立无疑将增加一道投资防火墙。REITs（房地产投资信托基金）是一种可以公开募集上市的不动产证券化产品，主要收益来自不动产租金，是由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的信托基金。尽管2006年房地产信托市场呈现下滑态势，但业内人士仍然相信，以目前房产信托的运作模式为基础，最终REITs的闸门能够打开。 本报记者 李杨
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信托产品回报诱人
“铸信·境界房地产开发项目”信托计划为18个月，预期收益率5.5%，是同期银行税后存款利率的2倍多，为目前预期收益率最高的一年半期信托产品。该房地产公司将用评估价值3倍于信托财产的黄金口岸土地为本信托贷款提供抵押担保，一周左右时间整个计划即宣告完成认购发行。就在一个月以前，衡平信托同时成功发行了期限为12个月，预期年收益率为4.6%的中房集团文殊坊项目信托计划，也是在一周之内就一口气完成了6000万元的发行任务，正是丰厚的回报吸引力，投资者对地产类信托理财产品非常踊跃。
从信托产品的投资安全性角度来说，它是介于银行存款和股票投资之间的一种投资方式，从历史情况分析，绝大多数的信托产品投资一般都能实现最初的回报承诺，稳妥的安全性和较高的收益率是信托理财产品受到投资者追捧的重要原因。
信托新政锁定购买人
新的《信托公司管理办法》和《信托公司集合资金信托计划管理办法》将“信托投资公司”一律改为“信托公司”，以强化信托公司的信托功能。同时按照新政策，今后集合类资金信托产品只能面向特定人群募集。这些特定人群必须符合以下三个条件的其中之一：一是投资一个信托计划的最低金额不少于100万元人民币的自然人、法人或者依法成立的其他组织；二是个人或家庭金融资产总计在其认购时超过100万元人民币，且能提供相关财产证明的自然人；三是个人收入在最近3年内每年收入超过20万元人民币，或者夫妻双方合计收入在最近3年内每年收入超过30万元人民币，且能提供相关收入证明的自然人。
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