|
如果楼市拐点提前出现，个人住房贷款却继续萎缩，应当如何稳定住房需求？
中国社科院金融所日前发表的一份报告给出的政策建议是：在适当时机，如2008年下半年，出台刺激住房需求的政策，包括下调房贷利率、放弃对房贷利率下限管制等。
楼市拐点或将提前？
我国住房市场目前还处在上行阶段，但随着住房需求状况的改变，住房市场逆转的时间会不会提前？
在这份名为《中国住房市场和住房金融问题》的报告中，社科院金融所专家表示，未来住房需求可能出现下降。
报告认为，改变需求的原因包括：前一阶段高收入者的住房需求基本得到满足；在房价高涨情况下中低收入者购房能力下降，无力购房只能租房；政府限制拆迁的政策减少了一部分需求；投资需求减少，原因包括股市分流资金等。
报告执笔人、社科院金融所汪利娜说，“一旦市场出现逆转特别是大幅度下跌，对其他行业会产生很大影响，因此政府应出台一些稳定住房市场需求的政策。”报告提出，政府应当在适当时机，比如2008年下半年，出台刺激住房需求的政策，如下调利率、放弃对房贷利率下限管制等。
个贷增幅放缓彰显矛盾
报告指出，2004年宏观调控以来，个人住房贷款增幅持续下降，个人住房贷款余额占商业银行全部贷款余额的比重、个人贷款余额占中长期贷款比重等数字都在趋缓，个人住房贷款占住房销售额的比重更是在2004年以后出现急剧下滑，“宏观调控以前在50%左右，2005年一度下跌到15%。”
报告分析了导致上述现象的三个原因。其一，中低收入者在高房价和高融资成本压力下，买房越来越难，住房需求下降；其二，高收入者包括父辈有一定积蓄的贷款人，在加息之后提前还贷；其三，对投资者来说，加息政策以及涉及房屋交易环节的营业税、个税、土地增值税等税收政策的出台，减少了房地产投资的获利空间，进而减少了投资需求。
而对商业银行来说，个人住房贷款却是想尽办法争抢的优质资产。汪利娜分析说，“个人住房贷款是优良资产，不良率只有1%多，有的还不到1%，大大低于其他贷款。特别是商业银行改制之后，普遍面临资产结构的调整”，“商业银行纷纷争抢个贷，进行产品创新，同时价格战也愈演愈烈。”
报告执笔人、社科院金融所殷剑峰分析，由于我国的城镇化尚未完成，这种调整很可能是房价增速的放缓，而非房价的下跌，所以银行信贷资金风险不大。
个贷增幅放缓与银行需求之间出现矛盾。并且，如果房价涨幅继续超过居民收入增幅，个人住房贷款增幅则会继续下滑。“我们给出的政策建议不是加息，而是下调住房抵押贷款利率，提高中等收入及中低收入家庭的购房能力。”王利娜表示，“降低首付比例只能影响到有还贷能力的人，而如果房贷利率下调至3%，那么中等偏下收入家庭也将有能力购房。”
在日前结束的两会 上，无论是政府工作报告，还是代表委员们所提交的议案、提案，都折射出多重房地产市场信号，对于楼市投资者具有极大的参考意义。记者在采访中了解到，多数代表委员认为今年房价涨幅将趋缓，国家针对房地产市场的调控仍将继续，而保障性住房将增加供给，无疑对投资市场是一种打压。
高房价成众矢之的
在两会上，高房价成了代表委员们共同抨击的一个“靶子”。全国政协委员李青说，房价虚高，大大增加了百姓的生活负担。房地产业发展过热，对我国经济的整体平稳运行都会造成不良影响。高房价成为影响我国和谐社会 建设的重要因素。
全国政协委员、武汉大学水利水电学院教授、博士生导师王长德接受记者采访时也对虚高不下的房价表达了强烈不满。他说，当前我国房价虚高不下，房地产市场出现“且调且涨”的局面，一些主要城市的房价收入比在10倍以上，超过了国际公认的警戒线六倍。以武汉市为例，2006年人均可支配收入1.2万元，而同时期房屋均价达到每平方米4000元，这意味着一个中低收入的三口之家，不吃不喝，积攒10年以上才能买到一套90平方米的小户型房屋。这种情况在全国具有一定的代表性，高房价已经成为与上学贵、看病贵并称的新的三大民生问题，成为催生社会不公，妨害社会和谐的极大隐患。
记者了解到，目前一些城市动辄每平方米均价过万元的房价，让许多老百姓“望房兴叹”。更令人不安的是，目前不只是大城市房价狂飙不止，三线城市甚至西部地区房价也在较大幅度上升。根据新华网的两会调查显示，越来越多的网民认为，高房价已成为构建和谐社会的“绊脚石”。
“这些都说明房地产业暴露的问题不再是个局部性问题。”全国政协委员、山东省经济学院房地产经济研究所所长郭松海(郭松海博客,郭松海新闻,郭松海说吧)(郭松海博客,郭松海新闻,郭松海说吧)(郭松海博客,郭松海新闻,郭松海说吧)说，近年来楼市虽然出现了一些积极变化，但部分城市房价持续居高不下，发人深省。老百姓倾其所有，或者背负巨额贷款买房，加重了生活负担。这将导致贫富差距加大，影响社会公平，甚至危及到社会的安定与和谐。因此，必须遏制房价持续居高不下的上涨势头。
调控将保持高压势头
面对虚高的房价，代表委员们建议继续对房地产市场采取高压态势进行调控。政府工作报告也明确指出，房地产业对发展经济、改善人民群众住房条件有着重大作用，必须促进房地产业持续健康发展。要从我国人多地少的国情和现阶段经济发展水平出发，合理规划、科学建设、适度消费，发展节能省地环保型建筑，形成具有中国特点的住房建设和消费模式。与此同时，要正确运用政府调控和市场机制两个手段，保持房地产投资合理规模，优化商品房供应结构，加强房价监管和调控，抑制房地产价格过快上涨，保持合理的价格水平。
全国政协委员杨利霞认为，房价走势一是取决于宏观调控政策是否科学，二是调控政策能否切实得到贯彻落实。国家要制定更加科学而严厉的调控政策，平抑房价，打击市场投机，严惩违法违规者，满足居民家庭基本住房需求是政府的责任，把平抑房价，建立住房保障体系纳入政府和干部政绩考核，对于不令行禁止者，实行责任追究，以维护政策的严肃性和政府权威。
对此，王长德委员表示赞同。他认为，首先应由政府牵头、多渠道投资，建立平价房地产企业，主要为中低收入者建造经济适用房，规定总利润不超过5%。对建设的过程要进行全程监管，在户型设计、建筑成本、建设质量等方面严格把关，努力降低房价。以此进行市场调控，平抑房价；其次，允许单位集资和民间合作建房，以满足中低收入家庭的基本需求。政府应给予大力支持，并在土地出售、税费收取等方面给予优惠。同时，政府有关部门应研究合作建房中可能出现的问题，予以引导和帮助解决；再次，进一步整顿和规范房地产市场秩序，严格限制高收入个人和家庭购买多套商品房的现象。可以通过税务、户籍管理、规划建设和产权登记部门的联网合作实现信息共享，加强监督和管理。
保障性住房“遍地开花”
就在继续保持房产调控力度呼声高涨之时，记者发现，加大保障性住房供给的呼声也一浪高过一浪。其中，政府工作报告中“加大财税等政策支持，建立健全廉租房制度”，被公认为是今年两会的最大亮点之一。同时，增加限价商品房、经济适用房等保障性住房也成了各方共识。
国家发展和改革委员会有关负责人在两会期间表示，将落实好房地产市场调控的各项政策，加快建设廉租房和中低价位、中小套型普通商品住房，改进和规范经济适用住房制度，改善低收入家庭住房条件。
建设部部长汪光焘两会期间接受记者访问时也表示，廉租房扩大已成定局，地级以上城市还没有建成廉租房的近期将全部建成，县级城市在年底前必须全部建立。廉租房建设着重从最低收入群体开始解决，逐步到低收入群体。
记者了解到，廉租房主要有两个方面的作用，第一就是满足低收入人群的住房需求。以廉租房的形式解决困难家庭的住房问题，为目前世界上许多国家所采用。比如新加坡，对占住户总数8.5%的特困户提供42平方米左右的廉租房，每月仅收十几新元房租。
廉租房的第二大作用就是平抑房价。研究表明，廉租房建设与房价呈反比关系。廉租房或经济适用房的供给每增加5%，就会迫使房价下降3%至4%。我国这几年房价飞涨，与廉租房和经济适用房供应不足有着直接的关系。
专家认为，与过去不同，这次中央直接提出通过“加大财税等政策支持”建设廉租房，从一个侧面反映出中央调控房价，力使房价理性回归的坚定决心。只要廉租房的资金问题得到保障，廉租房的落实就不会再像过去那样成为问题。实际上，一些地方已经开始行动起来，纷纷承诺推出廉租房或经济适用房。这意味着保障性住房有望呈现“遍地开花”之势。
| 
焦点房地产网 
