上海商品房将大量过剩 应防范房地产硬着陆风险

关键报告：上海商品房将大量过剩

在房地产成为今年全国“两会”的热门话题之际，一个调研报告在上海引起了不小震动。

这份由上海市社科院房地产业研究中心历时一年多时间完成的报告，长达62页，4万多字，并已上呈上海市委、市府。

这也是迄今针对上海市房地产发展现状的最为权威和翔实的报告。报告尖锐指出，上海土地供应过量、房价过高，“十一五”期间商品房将大量过剩，由此，警示要防止出现房地产硬着陆的风险。

“市委、市政府领导看了这个报告后，都非常重视。”上海市政府一位官员说，“这个报告将是今后制订调控措施的关键参考依据。”

投资过猛

上海市房地产对GDP的贡献到底有多少？这个外界争议多年的问题，一直没有一个统一的答案。

而上海社科院的这份报告明确指出，“十五”时期，上海全市生产总值年均增长率达到11.5%（按绝对值计算为13.89%），实现连续14年两位数的增长。在这个时期，上海市房地产增加值年均增长（绝对值）20.54%，2005年达到670.23亿元，占全市生产总值的7.3%。

“十五”时期，上海市地方财政收入年均增长（绝对值）23.56%。2005年地方财政收入达到1434亿元，据初步计算，房地产业所产生的税、费和土地出让金相当于同期上海地方财政收入的35%左右。

这背后是房地产业超级投资冲动。“十五”时期，上海全市固定资产投资额年均增长（绝对值）13.63%，而这五年，上海房地产开发累计投资4700多亿元，比“九五”时期增长60.5%，占全市固定资产投资的35.5%；房地产开发投资额年均增长（绝对值）17.1%，高于同期全市固定资产投资的增长。

具体来看，“十五”时期上海房地产开发投资增长过快，主要是由于商品住宅投资增长过快。其间，商品住宅累计投资3504.7亿元，比“九五”时期增长100.9%，占同期房地产开发投资的74.5%；商业用房累计投资374.5亿元，比“九五”时期增长29.2%；而办公用房累计投资311.8亿元，比“九五”时期减少43.5%。

在商品住宅投资中，别墅、高档公寓投资增速较快，年均增长40.8%；普通商品住宅年均增长13.6%。

“由于投资惯性，新形成的投资规模，将对未来几年的投资造成压力。”报告尖锐地指出。

75%：协议出让土地比例过大

上海市土地一级市场，到底有多少是协议转让的，一直是个谜。

而上海市社科院呈现给市委市府的这份关键报告，赫然指出，“十五”时期上海土地一级市场共出让土地32351万平方米，其中协议出让24090万平方米、招拍挂出让8261万平方米，分别占74.46%和25.54%。

土地协议出让行为主要发生在2003年以前。因为，从2003年起，对房地产开发的住宅、商服、综合等用地主要采取招拍挂方式出让，其出让面积占同期三种用地出让面积的70.4%。

值得注意的是，上海市爆发的包括周正毅案、上海房地局土地利用管理处处长朱文锦等在内的土地大案，主要发生在2003年之前的协议转让土地时期。

“上海市现在很多开发商都有不少土地储备，基本上都是在2003年以前通过协议出让的方式拿到的。”上海市当地的一位房地产企业老总对本报记者说。

高额利润刺激了各路资本纷纷涌入房地产。据调查，到2005年，上海房地产开发企业有4812家，比2000年增加39%。而这些企业大部分是近五年新成立的。但有项目开发的仅有1726家，占35.9%。

显然，目前上海房地产开发企业数量仍然过多，远多于在建项目数量。这种低门槛准入的情况，一方面加剧了企业间为争夺项目而进行的无序竞争；另一方面，这些开发企业中有相当大部分是项目公司，开发销售完房地产后，大部分都撤消，对建设项目的善后处理和管理不利。

不仅如此，此前，上海市曾通过协议出让的方式，把成片土地供应给一家开发商，这往往延长了土地开发建设周期，造成土地资源闲置浪费，影响土地使用快速产生规模效应。同时导致少数企业囤积土地，大多数企业无地开发，并产生倒卖土地的现象。

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