500套的供应,多吗?
本次进入统计的物业范围包括:独幢、双拼、联排别墅。包含在售与即将销售的别墅项目约30个,总的可开发面积约为240万平方,2007年目前具备销售条件的约为500套。这个供应量算不算大?南京金陵(金陵博客,金陵新闻,金陵说吧)置业发展有限公司营销总监秦晓晖很肯定地说:“目前从数据本身来看,500套的供应量并不大,很适中,南京市场完全有能力消化500套别墅。”秦晓晖的观点有两个支撑点:一、随着产品品质的提高,别墅物业受到了更多购房人的关注,未来的市场将逐步扩大。二、据她了解,南京有些别墅项目2006年推盘量已经达到上百套,说明别墅开发商推盘能力很强,别墅的消费实力也很强。500套供应量放在2007年市场中一点都不多。
对于统计中提到的“240万开发量”,秦晓晖认为,这不能说明问题,因为别墅项目运作周期普遍较长,稍大的别墅项目都会有三至五年的销售期,把可开发总量拉平到五年内,开发量就比较合理。市场有能力进行自我调节,别墅热销时,开发商会多投放,别墅低迷时,减少投放,放慢销售节奏。随着宏观调控的进一步推进,地产市场政策的规范,市场自我调节的功能更加完善,别墅的供应量会通过市场调节与需求匹配。
400万的别墅,贵吗?
本次统计数据显示,在500幢别墅中,400万以下的独幢、双拼、联排约占75%,其中300万至400万的物业占60%,是绝对的主流。此外,400万以上的高价别墅占25%,相较2006年300万左右价格,2007年的别墅价格是贵了。
秦晓晖对此的看法是:“南京别墅市场的消费能力增长快速很快,不能用以往的标准去衡量。”在2年前,玛斯兰德的主力别墅总价在180万左右,销售情况相当不错,综合当时同类楼盘的销售情况后,秦晓辉与同行交流的结论是,南京别墅市场的消费能力就在200万以内,超过300万的别墅很难卖。但就在2006年,玛斯兰德独幢推出后,300万的独幢销售十分火爆,这一变化也出现在其他楼盘中。短短一年,南京别墅市场的消费能力整整上升了100万,上升的幅度是50%。参照这一数据,秦晓晖判断:2007年南京的别墅销售价格上限在600万,400万至300万的独幢别墅与南京别墅市场消费能力契合,这一价格区域的别墅销售没有问题,市场消化套数应该在300套以上。