自2003年第一道别墅禁令出台以来，从“禁令”中解读出的“利空”、“利好”两个完全相悖的论调就一直存在。利好论认为：控制用地，别墅要涨价了。利空者认为：别墅短期供应量变大，不是好事。3月5日，温总理再次强调了别墅“停批禁令”，也再次引发业界对“利好论”“利空论”的探讨。为了探究别墅的真实状况，记者对目前别墅市场的供应量进行了统计。据不完全统计：今年内具备销售条件的别墅约500套，300万至400万的物业是主流。

    500套的供应，多吗？

    本次进入统计的物业范围包括：独幢、双拼、联排别墅。包含在售与即将销售的别墅项目约30个，总的可开发面积约为240万平方，2007年目前具备销售条件的约为500套。这个供应量算不算大？南京金陵(金陵博客,金陵新闻,金陵说吧)置业发展有限公司营销总监秦晓晖很肯定地说：“目前从数据本身来看，500套的供应量并不大，很适中，南京市场完全有能力消化500套别墅。”秦晓晖的观点有两个支撑点：一、随着产品品质的提高，别墅物业受到了更多购房人的关注，未来的市场将逐步扩大。二、据她了解，南京有些别墅项目2006年推盘量已经达到上百套，说明别墅开发商推盘能力很强，别墅的消费实力也很强。500套供应量放在2007年市场中一点都不多。

    对于统计中提到的“240万开发量”，秦晓晖认为，这不能说明问题，因为别墅项目运作周期普遍较长，稍大的别墅项目都会有三至五年的销售期，把可开发总量拉平到五年内，开发量就比较合理。市场有能力进行自我调节，别墅热销时，开发商会多投放，别墅低迷时，减少投放，放慢销售节奏。随着宏观调控的进一步推进，地产市场政策的规范，市场自我调节的功能更加完善，别墅的供应量会通过市场调节与需求匹配。

    400万的别墅，贵吗？

    本次统计数据显示，在500幢别墅中，400万以下的独幢、双拼、联排约占75％，其中300万至400万的物业占60％，是绝对的主流。此外，400万以上的高价别墅占25％，相较2006年300万左右价格，2007年的别墅价格是贵了。

    秦晓晖对此的看法是：“南京别墅市场的消费能力增长快速很快，不能用以往的标准去衡量。”在2年前，玛斯兰德的主力别墅总价在180万左右，销售情况相当不错，综合当时同类楼盘的销售情况后，秦晓辉与同行交流的结论是，南京别墅市场的消费能力就在200万以内，超过300万的别墅很难卖。但就在2006年，玛斯兰德独幢推出后，300万的独幢销售十分火爆，这一变化也出现在其他楼盘中。短短一年，南京别墅市场的消费能力整整上升了100万，上升的幅度是50％。参照这一数据，秦晓晖判断：2007年南京的别墅销售价格上限在600万，400万至300万的独幢别墅与南京别墅市场消费能力契合，这一价格区域的别墅销售没有问题，市场消化套数应该在300套以上。