07年深圳商业重心仍在关内 商业地产继续升温?

商业升温还会继续，目前关内不少商业项目租售比过低，投资者应警惕

2007年深圳商业地产格局，关内关外将呈现不同特点：关内以大型购物中心为主，关外以裙楼商业为多。同时，业内专家表示，去年的商业过热现象，今年还很有可能继续，并提醒投资者，目前关内不少商业项目租金售价比过低，希望投资者警惕。

关内购物中心是主体

深圳中原深港研究中心认为，2006年深圳商业地产热点集中在关内，重点商业项目有上步片区的燕南路88号、中信地铁商场、福田中心区的COCOPARK以及南山的保利文化广场等，今年这种状况还将继续。

“今年关内大的购物中心将是市场热点。”深圳美格行房地产顾问有限公司执行董事张红卫称，“福田的怡景中心城、华强广场、中航城，南山的保利文化广场、益田假日广场等，将是今年深圳商业地产的中心。”

“今年新增街铺关外会比较多。”世华地产市场研究中心总监肖小平称。据记者了解，2006年，宝安、龙岗的住宅项目大量入市，2007年，深圳新增住宅供应也主要集中在关外两区，尤其是龙岗中心城、西乡、龙华、布吉等区域。随着住宅的推售，一些裙楼商业也将陆续推出。这些住宅底商分布较为广泛，推出时间目前大多难以确定。

“随着入住量的提高，关外大型购物中心也会逐渐兴旺起来。”张红卫表示。他认为，一个新兴大型住宅区域商业，往往是从小商铺、超市等做起，入住量达到一定程度后，大型集中商业才能发展。他表示，目前，关外两区也有一些集中商业，但是相对关内来说规模较小，而且大多处于规划设计阶段。“目前龙岗中心城有几个大项目在启动阶段，估计到2008、2009年能入市。”

价格飙升带来投资风险

2006年深圳商业市场异常火爆，保利文化中心在年初创造了7.5万/平方米的天价不久，华强北流行18·28地铁商场一天售罄。去年年中，燕南路88号又以11万/平方米的均价，刷新了深圳社区商业的价格。

“售价上涨幅度非常‘恐怖’，租金收入远远赶不上售价的增长，短期炒作面临很大风险。”肖小平认为今年商业地产仍将持续去年的过热情况，她对此表示担忧。她说，目前东门一些二线铺，一般都是高于20万/平方米，而租金收入显然不足以支撑该价格。“租金售价比还不足5%，一些区域甚至低至3%。”肖小平称，她表示卖家心理预期过高，使现在市场上有价无市的现象较为明显。她认为，对于目前过热的市场，投资者要保持谨慎，切不可盲目入市。

她同时表示，关外的社区底商投资风险相对小一些。一方面，售价相对关内较低，另一方面，这些商业位于小区内，易于出租，租金也较为理想。

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