“限外令”效应初显 涉外楼盘转向内地财富人群

旨在抑制外资炒房的“限外令”出台半年以来，业界对其所产生的影响至今争论不一。但一个不容忽视的事实是，诸多涉外楼盘的开发商其心态正在发生微妙的转变。

“限外政策出台后，我们的销售量起码下降了1/3以上，如果今后国家出台的政策对开发商的制约越来越紧，让我们连喘息的机会都没有，我们也许就会把后期的项目转移至国外了。”3月初，太平洋幸运企业管理（中国）有限公司副总经理温晓东这样告诉记者。

太平洋幸运企业管理（中国）有限公司作为日资公司，设立之初便致力于高档住宅及酒店式公寓的开发。在客户定位上，则是将目标锁定为外籍人士。2005年，该公司斥资1.5亿元购得瞰都F座，更是将销售对象定为日本的退休人士以及专业投资型买家。

涉外高端楼盘遭遇“寒流”

事实上，类似太平洋幸运公司这样的涉外公司在中国不占少数，而导致这些外资看好中国楼市的主要因素不外乎两点：一是境外购房群体的日渐壮大，二是中国内地楼市较大的升值潜力。

在以外籍人士为主要客户的高档住宅销售，正是因为“限外令”的出台导致了高档楼盘销售全面停滞，从而影响了楼盘的销售进度。来自某房产专业研究院的统计显示：2005年外资在京购房比例接近3%；“限外令”出台后，2006年这一比例仅为上一年的一半；最近几个月外资购房比例一直处于1%以下。

“‘限外令’的出台对从事涉外楼盘开发或销售的公司来讲，影响最大的还是客户的信心度降低了。我觉得政府部门在出台一个相关政策之前应该提前做个提示，这样开发商和销售机构可以有一个调整的时间。”温晓东表示。

而北京另一家定位于高端楼盘的星河湾，其一位不愿透露姓名的负责人也表示，虽然今年2月“限外北京细则”允许符合条件的外籍人士在京购买一套自用、自住的商品房，但由于所需证明材料比较多而且繁琐，仍然改变不了目前外资成交不踊跃的状况，这种情况在北京许多楼盘都存在。

涉外楼盘转移目标客户

尽管新政的出台使外籍人士的购房难度明显加大，但一些曾经将目标客户群定位为外籍人士的开发商或销售公司，却似乎并没有产生悲观情绪。星河湾、荣尊宝等一些涉外楼盘的相关负责人均表示，目前中国财富人群大多追求高品质生活，而他们也有能力为高品质的生活买单。因此，今后的高端楼盘将更多为中国人所购买。

中国指数研究院分析师陈友根就此指出，在“限外令”之前外资购房在北京只有不到3%的比例，高档房中外资的购房比例也只有7%左右，从这个角度上看，“限外令”对北京房地产市场影响并不大，其体现更多的只是政府一种姿态，“‘限外令’对房地产市场的警示作用远远大于实质性作用。它是警告开发商不要片面依赖外资、依赖高收入人群，应该适当关注广大普通百姓的需求，因为当前实际情况是高档房空置率已非常高，而普通商品房则供不应求。”

曾经一直致力于为外籍高层人士服务的荣尊宝项目，此时似乎仍保持着乐观态度。荣尊宝市场总监周宁认为：“‘限外北京细则’的规定会使一些投资人在购买国内住宅时，更加慎重地考虑住宅的品质及周边环境的配套设施，这有利于将投资资金集中在设计理念和执行力度都较好的项目中来，这对规范房地产市场有很大好处。”

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