限外未能堵住外资入境 商业地产成为投资重点

被称为“限外令”的“171号文件”于去年7月出台，但随即爱尔兰一家基金便以41亿元人民币整购北京西单MALL；今年1月，摩根士丹利以5.3亿元收购上海徐汇区的永新城；2月17日，荷兰金融机构ING集团旗下的中国房地产开发基金收购深圳金地集团一下属公司49%的股权；2月26日，花旗集团地产投资部宣布，已完成了首个投资亚太地区房产及相关资产的12.9亿美元基金,其投资重点之一是大中华区的地产以及与地产相关资产……

“外资从未停止过进入内地的脚步。”北京高力国际物业服务有限公司专业咨询部高级经理杨清说，从时间上看这一系列外资进军境内的事件均发生在“171号文件”发布后，从数量上对比去年同期外资入境情况，今年也并未减少，北京成业行投资顾问有限公司总经理邵念强认为：“限外令并未对外资在国内的投资行为产生太大影响。”

-国内高投资收益是直接诱因

“北京、上海的投资回报率相对其他国家高出好几个百分点。”一家境外专业投资公司高层人士告诉记者。世邦魏理仕发布的报告显示，2006年全球写字楼投资收益率，北京和上海以8%并列首位，高于纽约、芝加哥、多伦多等地1个多百分点。德意志银行旗下房地产业务机构RREEF日前发布报告也指出，中国住宅项目的毛利率高达20%-30%，未来表现可能超过美国。业内人士认为，高投资回报是外资积极介入中国房地产市场的重要原因。“限外令”等政策在一定程度上抬高了投资门槛，限制了部分实力较差的投资机构，但对于那些实力雄厚的机构而言，增加的成本远不及最终的投资收益。“对于他们来说，衡量一切行为的标准就是能否获得利润。”杨清表示。

-商业地产将成今年投资热点

杨清认为，今年的商业地产将成为外资投资热点。“到目前为止已经有包括境外投资银行、香港、日本开发商在内的多家机构委托我们接触国内的商业地产项目。”而由摩根士丹利等国际投资巨头提供资金的Skylan公司目前正在北京洽谈几个顶级购物中心。

据戴德梁行数据表示，今年将是北京商业地产市场有史以来面积供应最为集中的年份，年度开业商铺面积有望达410万平方米。在商业地产面积大增的同时，一些国际及港澳台地区优秀的经营团队也进入中国大陆，如香港太古集团，韩国乐天公司和台湾新光三越集团等，在投资物业的同时更带来了成熟的商业运作模式。“一些国际知名百货公司都已经在北京找到合适项目，并且目前很多大型零售业巨头也都在对北京商业市场进行调研或寻求合作机会。”戴德梁行商铺部高级助理董事张家鹏表示。

-外资开始关注工业地产

记者日前得到消息，新加坡凯德置地整购了北京海淀中关村软件园的钻石大厦，此交易属于北京市场上极少见的附带世界500强企业租户租约出售的整购交易，目前大厦全部由IBM租用。

在北京亦庄、中关村软件园、上地产业基地等经济开发区，很多公司自己投资建造了厂房和研发中心，这部分工业地产作为公司的固定资产多为自身持有很少出售。但近年来在广州、上海等地陆续出现了外资整购工业地产项目，同时返租给原持有者以获得租金回报率，而原持有者也灵活地将账面固定资产变现为资金继续滚动运营的现象。“北京原来这样的例子很少，但去年开始外资把北京的工业地产投资也看作了一个发展方向。”杨清表示。