中大恒基：2007年2月二手房市场分析月报

在本月各区域价格排名中，西城区蝉联三个月价格最高，本月均价为11696.67元/平方米；东城区其次，本月成交均价为11410.45元/平方米。和其他区域相比本月各城区交易均价对比排名中房山区和顺义的成交均价仍然排在最后。

中大恒基市场研究中心认为：目前各区域二手房价格变动的影响因素除了受政策影响致使交易成本增加而推动整体价格呈现小幅上扬外，受供求关系影响较为显著。本月由于客户需求相对减少，供需矛盾亦被淡化。所以客户需求集中表现在配套设施相对完备的北京老城区，以及交通便利的区域，比如轨道交通比较发达的通州区和昌平区。这些区域也因此供不应求状况表现显著，因此拉动价格小幅上扬。而其它远郊区县由于本月房源供给相对充足，这些区域因为配套设施配备相对薄弱，交通成本校对较高，出行时间成本大，在有其他选择的时候不是特受客户的追逐，所以供求矛盾进一步拉缓，成交均价出现小幅回落。

2. 北京二手房市场2007年2月区域成交比重分析

据中大恒基市场研究中心统计数据显示：从本月成交区域的总体变化上来看，本月成交量比重下浮比较明显的区域表现在海淀区环比上月下浮4.68％、通州区环比上月下浮3.76％、丰台区环比上月下浮1.77％。本月成交量比重上涨比较明显的区域表现在朝阳区、大兴区、亦庄经济技术开发区、昌平区成交量比重较上月相比涨幅比较明显，环比上月分别上扬6.38％、2.70％、1.46％和1.29％。

依中大恒基市场研究中心对北京二手房市场成交信息监控数据统计显示：2007年2月北京二手房成交量比重排名中，朝阳区成交比重一路攀升，再度成为引领二手房市场的霸主。成交比重本月为29.90％，环比上月上浮6.37％。中大恒基市场研究中心分析研究发现：目前在北京二手房市场各区域成交量比重中，朝阳区基本每月都作为二手房市场的领头羊，并以成交量比重较高的绝对优势统领整个二手房市场。海淀区也由于受各高等学府及中关村的影响，较受购房者的欢迎。基本上也以较高成的交量比重紧随朝阳区之后，成为二手房市场两大热点成交区域。但是海淀区本月由于收到学生和务工人员双双离京的影响，成交量比重环比上月下浮4.68％，本月成交比重仅为18.85％。主要表现在海淀区诸多热点区域本月成交量均呈现下降势头。其中中关村区域成交量环比上月下浮79％、定慧寺区域成交量环比上月下浮72％、公主坟区域成交量环比上月下浮71％、马甸学院路区域成交量环比上月下浮69％。紫竹院区域成交量环比上月下浮60％。丰台区及通州区由于距离市区相对较近，房屋价格相对较低，目前便捷的交通状况也极大的降低了这两个区域进入城区的时间和交通成本。因此倍受在京初次创业的大学毕业来京的京籍白领族和外地在京务工族的偏爱。因此这些区域受北京二手房市场传统“节前交易淡季”影响较大。在其主要需求群体大部分离京的前提下，这些区域自上年12月进入交易淡季来成交比重就小幅回落。其中丰台区表现尤为明显，从上年12月北京二手房市场进入传统节前淡季以来，丰台区二手房成交量比重连续三个月下浮，并且下浮幅度逐渐增大。三个月的降幅分别为0.47％、0.51％和1.77％。本月仅以13.34％的比重位居第三。

（六） 2007年2月不同权属房屋成交变化分析

据中大恒基统计数据显示：2007年2月，从四种房屋权属类型的交易变化趋势来看，二手商品房的成交量所占比重和使用权房成交比重稳中略降，本月成交量比重分别为71.51％和1.33％，环比上月下浮2.65％和1.2％。已购公房成交量比重和经济适用房成交量比重稳中微升。分别环比上月上扬1.77％和2.09％，涨为本月成交量比重的18.20％和8.96％。

对于市场的这一表现，中大恒基市场研究中心认为：分析图表可见本月二手商品房和使用权房成交比重都呈现小幅回落势头。已购公房和经济适用房成交比重有所上扬。二手商品房成交比重下浮已购公房成交比重上扬的主要原因是：今年国家的宏观调控政策出台以后，相对于同时受到营业税征收和个税征收双重影响的二手商品房而言，消费者购买已购公房所付出的购房成本相对较低。鉴于目前房价较高的客观状况，无税、低税的房源既能满足购房需求者的置业需求又能降低其购房成本，所以倍受消费者的青睐。而且相对于普通商品房，已购公房大多具有地段优势，社区设施配套齐全等诸多优势，所以在房源相对充足的交易淡季，其备受购买者的追捧，所以成交比重小幅上扬。而经济适用房成交比重本月小幅回升则表现在本月作为北京最大的经济适用房聚集的的昌平区来说，本月其二手房成交比重中绝大部分是经济适用房。昌平区本月二手房成交房源属性比重中经济适用房成交比重为69.96％，环比上月上扬26.46％。因此拉动整个北京本月经济适用房成交的比重。中大恒基市场研究中心认为：经济适用房成交量上涨的主要原因体现在以下两个方面。第一、前段时间经济适用房回购政策引发了业内外人士的热烈讨论，政府对经济适用房的调控决心影响了部分经济适用房业主继续持有的预期，部分业主开始释放手中的房源。由于经济适用房价格相对较低，一直倍受消费者的关注，有着强劲的市场需求。房源的释放成为推动经济适用房的成交量增长的主要原因。第二、进入2007年，满5年的经济适用房房源逐渐增多，不再加收营业税使得其交易成本大大降低。更是增加了买卖双方的成交意愿，因此推动了经济适用房成交量的上扬。

二、热点区域成交环比变动对比分析表

三、2007年2月北京二手房市场发展中呈现的问题分析

据中大恒基市场研究中心统计数据表明，本月北京二手房市场由于“春节效应”的影响客户需求量和房源供给量均出现了大幅萎缩现象。由于诸多房屋需求者大多返乡探亲或者转向节间其他消费市场，使得本月各门店客户需求登记量大幅下滑，环比上月下浮了近60％，客户需求的减少拉缓了以往供不应求的供需矛盾，使得本月成交均价也因此小幅回落。市场研究中心分析认为本月市场变化的主要表现在以下三方面：

本月供求关系变化的特征方面：从本月整体市场上看，房源供给量与客户需求量都出现的较大幅度的下滑趋势。但是客户需求量下滑相对较多。因此客户需求量的相对减少使得本月大大改观了以往严峻的供不应求的供求矛盾。供求关系的改变使得本月二手房成交均价出现小幅回落。

本月受政策持续性影响方面，各房屋属性房源成交量比重变化特征方面：受国家为了抑制房地产市场的投机行为而颁布的在交易环节征税的相关政策的持续性影响，由于已购公房在购买交易环节成本相对较低，而且多数都集中在交通相对便利，配套设施相对完善的区域。因此更受消费者青睐，所以本月成交量比重有所上扬。

本月成交区域变化的特征方面：本月时值春节，因客户需求减少明显而供求矛盾趋缓，致使本月成交区域主要集中在配套设施相对成熟的老城区。而价格相对较低，交通相对便利，距离市区相对较近的通州区和丰台区由于其主要的需求客户外地在京务工族和初次京籍白领族的大量离京，成交量比重小幅回落。

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