三四环楼盘整体领涨 东直门地段涨幅140%

方庄、石景山次新房涨价60% 地铁1号线东西端楼盘齐涨 南三四环未来增值空间较大

在过去的6年中，北京一些典型地段整体升值明显，地段的稀缺性和区域内环境的显著提高是其重要原因。

就整体的地段升值状况而言，三环至四环之间的区域整体上升值最为明显。

在二环以内，东城和西城的楼盘显著升值。一直以来，西城楼盘较少，其代表项目丰汇园在最近的4年升值了70%左右，从而影响了金融街周边新项目的定价。而东直门交通枢纽的特殊位置和中高档住宅较少的现实情况，让仅有的少部分普通住宅也得到了较大的成长空间。

二环到三环之间，城南知名的居住区方庄是一个不可回避的二手房交易典型区域，其新生代楼盘，如GOGO新世代、新坐标等升值在60%左右。

由于三四环之间的区域是过去6年来楼盘开发最活跃、市政设施改善最明显的区域，因而其楼盘升值空间最为明显，但其南部区域是个例外。但这也意味着新一轮的整体增值空间主要在南部的三四环间以及北部四五环间配套、交通改善相对明显的区域。

地铁1号线则成就了四五环长安街沿线楼盘的升值，比如四惠的远洋天地、五棵松的百朗园、玉泉路的远洋山水。预计外围新区域紧靠地铁的楼盘是今后一个比较不错的选择，而且西部的增值将明显高于东部。

而在五环以外的区域，以产业集中和配套比较完善的亦庄、通州受到的关注最多，其升值幅度相对于五环外其他区域也较明显，低起价是其增值的主要原因，目前整体价格水平不高，还有一定上涨空间。

区域代表楼盘

东直门

华冠丽景 东直门地段价值代表

涨幅：140%以上 位置：东北二环小街桥

建筑面积：100万平米 物业管理费：3.50元/平米/月 [推荐：热点:不满5年不许交易 房龄成经适房成交量分水岭]

开盘均价：7000元/平米（2001年）

最新二手房价格：17000元/平米左右

东直门是北京市规划中惟一的3条城市铁路换乘点，环线地铁、机场路地铁、城市轻轨再加上地铁5号线围合成的最好地段，此间的楼盘升值潜力自然很高。

华冠丽景算是本次调查出来的一匹黑马。该项目位于东直门北小街，紧邻俄罗斯大使馆，是南馆小区的龙头工程，南馆小区总规划占地约30公顷，总建筑面积约100万平方米，一期华冠丽景设计为纯居住高档社区，二期为高档公寓，三期为甲级写字楼和高档商务酒店。在2001年入市时，正处于北京房价新一轮成长的起点阶段，其上涨幅度达到140%，基本能代表东直门区域楼盘的升值状况，而其公寓、甲级写字楼和高档酒店的比例占多数，带动力巨大，不可与普通住宅的增值同比。目前，该楼盘住宅部分的120平米的两居室租金能达到7000元/月，但办公比例较大，因此未列入十大增值的住宅楼盘。

方庄

GOGO新世代 小户型融入成熟老区

涨幅：64%位置：方庄物美超市附近

总建筑面积：14万平米物业管理费：1.98元/平米/月

开盘均价：5800元/平米（2003年）

最新二手房价格：9500元/平米左右

GOGO新世代位于北京最早的高档居住区内。方庄的生活氛围非常成熟，有家乐福、方庄贵友等大型超市、商场。同时，全国不同风味的餐馆组成的食街名扬京城。

清幽的环境也是方庄优势之一，北部是龙潭公园，西北是天坛公园、北京游乐场、北京国际网球中心。而且GOGO新世代还紧邻方庄体育公园，公园里有足球场、网球场、篮球场、露天健身绿地等。

基于此，GOGO新世代的配套设施很完备，使置业者能够迅速地融入大方庄的成熟生活。

当2003年GOGO新世代入市时，正值区域内一些老项目已经不能满足新的需求，因此作为新盘，它获得了很大的增值空间，尤其是项目的小户型设计，填补了区域的新生代需求空白，是方庄生活区新商品房的典型代表之一。

石景山

远洋山水 环境交通托热百万平米社区

远洋山水的二手房价格已比2003年开盘时上涨了近60%。

涨幅：约60%楼盘位置：石景山区玉泉路路口西南侧

建筑规模：超过150万平米物业管理费：1.90元/平米/月

开盘价：均价4500元/平米（2003年）

最新二手房价：8800元/平米2003年底远洋山水开盘热销，随后其价格一直走高，而今的二手房价已比当初开盘时上涨了近60%.这与京西石景山区域的居住价值再发现及首钢搬迁利好密切相关。

一直以来，石景山区由于其重工业区的性质，导致人们对它的印象总是环境差、交通不方便，因而其房地产二、三级市场均未引起人们太多的注意，也未有大的发展。而实际上，如八角、鲁谷、玉泉路等都是环境优美、基础设施齐全的成熟大社区。随着首钢的搬迁以及北京市对石景山区的生态居住区定位，这些区域逐渐被消费者认知和追捧。

作为区域代表楼盘的远洋山水，地理位置甚佳，位于西长安街延长线，地铁1号线及4条城市干道环绕周围，20余条公交线路通达京城各处，出行便捷；项目毗邻北京国际雕塑公园，东侧伴有百亩苗圃，有着优美的生态环境；户型设计以二居、三居为主，符合大多数买家需求；区域配套成熟，周边商业、教育、医疗、娱乐休闲等设施一应俱全。远洋山水在京西楼市“走红”是以上综合因素的体现。

紫竹院

人济山庄 水岸景观是亮点[推荐：观察：2007年北京二手房最值得投资的3大区域]

涨幅：75%以上位置：海淀区白石桥路45号

总建筑面积：30万平米物业管理费：2.80元/平米/月

开盘均价：8000元/平米（2000年）

最新二手房价格：14000元/平米左右，朝东能看到紫竹院湖的房子能卖到17000元-20000元/平米

人济山庄位于紫竹院公园西南门，近几年，该楼盘房价不断攀升，主要原因在于紫竹院区域的整体优势及人济山庄所拥有的独特水岸景观。

首先，紫竹院地区交通便利，以紫竹桥为中心，南北即为西三环，东延西外大街快速路，中途顺接白颐路干线，可以直达中关村，西外大街快速路直达西北二环，西延板井路至西四环。而人济山庄就位于紫竹桥的边上，地理位置可谓得天独厚。

其次，紫竹院地区各项配套成熟完善，超市、商场、医院、酒店、剧院等生活设施齐全，已发展为京城高档居住区。而且，紫竹院区域还紧邻中关村，与众多的高等院校相邻，房产具有较高的人文含金量。

第三，人济山庄位于紫竹湖畔，从房间内就可以欣赏湖光山色。小区北临南长河，在缺水的京城，水岸景观自然成为其最大的优势与卖点。

亦庄

上海沙龙 郊区楼盘配套设施促升值

涨幅：约43.4% 楼盘位置：亦庄开发区荣京西街

建筑规模：20万平米

开盘价：4000多元/平米（2002年底）

最新二手房价格：7500元/平米[推荐：购买二手高档景观住宅 一样透过自家窗户看奥运]

上海沙龙短短几年时间价格翻倍，这与亦庄作为国家级卫星城有着直接关系，网通等一些大企业落户亦庄给这个区域的升值有着很大的推动作用。

对于任何一个位于五环外的郊区楼盘而言，配套设施是否齐全对楼盘的升值显得尤为重要。上海沙龙正是如此，配套设施齐备是其升值的最重要因素。

上海沙龙社区内的天宝商业中心已经建成，提供餐饮、超市、休闲、娱乐、银行等服务。

1.89万平米的“邻里中心”位于小区的东北角，周边的同仁医院，二中国际学校，二十一世纪双语幼儿园，可满足居民日常生活娱乐需要。

此外，小区周边有多条公交线路通往中心城区。

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