二手经济适用房交易正酣 小户型价格居高

寻找北京低价房系列之二

从1998年北京经济适用房元年开始到今天，第一批经济适用房的再上市正成为买房人需要关注的新动向。

与普通商品住宅再次流入二手房交易市场的情况相比，二手经济适用房由于原先购买价格低、建设标准略低于普通商品住宅而相应的价格也会偏低。另一方面，几年前的经济适用房位置一般不太远，对于急需住房的中低收入家庭而言，二手经济适用房不失为一种经济型选择。[推荐：热点:不满5年不许交易 房龄成经适房成交量分水岭]

●天通苑、回龙观最集中

目前北京已有的经济适用房项目在70个左右，最大的当数回龙观和天通苑，这两个项目的总成交量占到了市场上二手经济适用房成交量的36%。

综合北京几大中介机构的分析，目前是北京二手经济适用房潜在上市的集中时段，中大恒基市场研究部认为，之所以在2006年没有出现二手经济适用房大量上市的现象，主要是因为在2006年宏观调控下，市场可选择的新开楼盘较少，房源持有者惜售心理比较严重。而目前房价涨幅在宏观调控下放缓，可上市房源数量进一步增加，这预示着今年的经济适用房将成为二手房市场的一个重要组成。

北京市场上过了5年可上市大限的经济适用房源总量大约有5万多套，其中再挂牌上市的约占15%左右。目前回龙观满5年期再上市的经济适用房价格已经突破了5400元/平方米，虽然价格涨幅很高，但与周边新建的商品房和二手商品房相比，二手经济适用房在价格上仍有明显优势。

●小户型价格居高

据中大恒基市场研究部给出的统计数据显示，天通苑80-90平方米的小户型经济适用房再上市的价格已经达到了6000元/平方米左右，并且销售状况良好。据中大恒基房地产经纪有限公司副总经理王彬分析，因为在天通苑的经济适用房中，小户型所占比重不超过50%，而相对于四环以内超过10000元/平方米的住宅均价，小户型无疑成了低总价的最好选择，这导致小户型房长期处于供不应求的状态。相较之下，140平方米以上的大户型虽然单价低得多，却少人问津。[推荐：观察：2007年北京二手房最值得投资的3大区域]

记者在二手房网上看到，天通苑有大量大户型经济适用房可售，单价多为4000元/平方米左右。“单价比小户型低得多，但由于总价高，税费高，所以大户型销售得一直不好。”王彬介绍。

●再上市条件严格

购买已经住满5年的经济适用房不需要符合购买经济适用房的特殊条件，任何购买人群都能购买。购买此类二手经济适用房除正常缴纳1.5%的契税、5‰的印花税外，没有其他费用。

而购买尚未住满5年的经济适用房的客户，首先必须具备北京市常住户口，其次购买者家庭年收入应在人民币6万6元以下。

符合此购买条件的购房人还需办理经济适用住房购买资格审核手续。若所购置的已购经济适用房超过核定最高购房总价标准以外部分，则需补交10%的综合地价款并所购房屋仍按经济适用住房产权管理。购买人凭补交10%的综合地价款后的缴款通知书、缴款收据、《北京市城镇居民购买经济适用住房家庭住房和收入核定表》等证件到房屋所在地国土资源和房屋管理局办理交易、产权过户手续。

●专家视点

投资经济适用房不赚反赔

按照有关政策规定，经济适用房的再上市出售有着严格的要求，在时间划分上以五年期为标准。五年以内的经济适用房只能出售给有购买经济适用房条件的客户，即必须有北京市户口、且此时业主的售价不得高于当年的房屋购买价。

假设以刘女士为例，在回龙观购得一套90平方米经济适用房，总价23.85万元，下面分别以2年以内出售和2-5年内出售算其收入与支出对比：（中介代理费、物业费等其他费用暂不计算）

通过计算可以明显看出，对于像刘女士这样的业主在5年以内出售经济适用房，按照国家规定交纳各项费用后，刘女士基本是处于亏损状态，且由于营业税的征收，在2年内出售时亏损额会更高些。这无疑是在一定程度上限制了经济适用房的投资炒作行为。

而对于已经住满5年的经济适用房，业主现在可以依照目前市场价格进行出售，但出售后业主需按房屋成交额的10%补交综合地价款。[推荐：购买二手高档景观住宅 一样透过自家窗户看奥运]

同样以刘女士为例，假设于2000年在回龙观购得一套90平方米经济适用房，总价23.85万元，而在2006年打算将其售出，购房时间已超出5年期限。出售此套房屋赢利与否，主要由房价涨幅与税费支出额有关，下面来计算一个临界状态，即房价上涨多少时，处于盈亏平衡点。（中介代理费、物业费等其他费用暂不计算）

通过计算可知，对于出售5年以上的经济适用房，房价至少上涨15.1%才能保证收支平衡。虽然从目前看来北京的房价涨幅不至于此，不过把资金套牢五年才可获利的机制，还是大大降低了经济适用房的投资价值。另外，根据规定以市场价格出售已购经济适用住房的家庭，不得再购买经济适用住房或其他政策性保障住房。

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