300万平米写字楼横空出世 东二环重崛起

越来越多的迹象表明，东二环不可能成为CBD的附属品。

作为大东部商务区的一部分，东二环商务带凭借地理位置和交通的优势，建造起高品质的写字楼产品，吸引了不少国内寡头型企业进驻，其规模和档次岂是CBD外围或泛CBD区域市场所能具备，所能比拟的？

尤其最近，CBD频频传出有企业搬离的事例，东部商务大市场的价值多少遭到置疑，在此之际，东二环商务带却表现得活力四射，仅东二环西侧就有中国石油大厦、中青旅大厦等10多个自建并自用的项目，总体量近100多万平方米。其向市场传递出的信息和迸发出的投资激情，让市场感同身受区域环境的无限魅力。

北京写字楼市场分布格局是与各区的诸侯经济分不开的，朝阳开发了CBD，西城规划了金融街，海淀建设了中关村。

然而与其他区域不同，一年前当东城区政府把“东二环交通商务带”的概念推向市场后，由于东二环特殊的地理位置和交通优势，与东城区相连的朝阳区已经并同时开发了相当规模的写字楼，其客户定位相似，于是，原先狭隘的“交通商务带”被理所当然地扩大成“东二环商务带”的大范围。

新增供应多为高品质出租类物业

东二环商务带是指从建国门向北，沿东二环的狭长地带，包括东直门、东四十条、朝阳门三个节点及其延长线上。根据中原地产提供的资料，东二环商务带新增总供应量372万平方米，其中写字楼等公建面积为363万平方米，截止至2008年，东二环将陆续建成大量以住宅、高档酒店、商业、会展中心、博物馆、写字楼等为主的相关物业设施。

从目前开建的项目看，东二环商务带整体写字楼产品档次较高，多为自建和出租类物业，是那些以出售获利项目无法企及的。仅东二环西侧就有中国石油大厦、中青旅大厦等10多个自建并自用的项目，总体量近100多万平方米。

早在去年12月奠基的亚洲最大现代化主体综合交通枢纽——东直门综合交通枢纽暨国门第一广场商务区东华广场，总建筑面积79万平方米，总投资额90亿元。该区域包括枢纽、酒店、公寓和写字搂四个部分，最高的建筑物达到150米。项目规划建设一座地下三层，汇集十几条市内公交线路和地铁、城市轻轨铁路，将建成全市规模最大的轨轨换乘综合交通枢纽站。并且，正在规划建设的一条由东直门至首都机场的高速铁路，将拉近东直门与首都机场的距离，使东二环地区整体功能与区位形象发生深刻变化。

与此同时，国字头的保利地产投巨资在东四十条区域兴建新保利大厦，据内部消息透露，该项目被当作建筑作品来设计，已有多项指标达到北京、中国乃至世界的最先进水平，有望成为北京地区的标志性建筑。

有原先商务基础氛围的存在，东二环土地本不多，大限后土地更为紧缺，目前东二环沿线几乎找不到可开发的土地，即便有土地，这里的拆迁成本高，由于项目开发成本是刚性的，因此，东二环写字楼产品定位普遍是甲级写字楼。据悉，部分出售型写字楼售价一般为每平方米12000～15000元。

业内人士表示，东直门综合交通枢纽的建设实施，为整个东二环商务带的长足发展带来了新的商机，也拉开了东二环商务带新一轮大规模开发的序幕。

寡头企业聚集提升客户档次

东二环沿线现有东环广场、北海万泰大厦、富华大厦等写字楼；朝外附近有昆泰大厦、泛利大厦、丰联广场、中国人寿大厦、联合大厦、华普大厦；临近的建国门有华润大厦。其他则为商住类项目，如蓝筹铭座、佳汇中心等。

作为北京较早形成的老商务区之一，东二环的客户已经出现了些许变化，一些大型外资企业开始外移的趋势。拿朝外地区来说，这里早年建成的写字楼无论软硬件还是服务水准都出现下滑，由于整体市场写字楼的放量，周边涌现出不少中低档写字楼，丰联的客户层次下调了一个层次，如一些培训中心出现在这一甲级写字楼里，月租价也由原先的每平方米30美金降低到18美金，华普大厦的出租率虽然没有下降，但客户的转换率非常高。

有统计数据显示，在东部几个商务区中，东二环项目的租金水平处于弱势，目前东二环市场在区域写字楼租金均集中在22美元／平方米·月以下，最低为14美元／平方米·月，这也说明该区域内缺乏高档次写字楼来支撑本区域的发展。

未来规划建设的东二环写字楼明显填补了区域内高品质写字楼的空白，拉升了这里的客户档次，除保利集团外，华远集团、香江国际、住总集团(凯恒中心的投资商之一)、华普集团这样的重量级开发商也纷纷投资于东二环商务带。

更值得关注的是，目前中海油、中石化、中青旅、人保、中国电信、北京移动等众多国有大型企业已纷纷选址东二环商务带，作为企业的总部基地。这些客户显然高于东二环现有客户，中原物业总经理李文杰认为，高品质的写字楼增加将导致东二环客户发生突破性的变化。

巨头经济影响市场格局

东二环商务带写字楼不仅提升了区域产品的档次，而且对整体市场也产生了一定影响。华高莱斯公司副总王建华认为，北京写字楼需求是刚性的，近几年，北京写字楼市场每年消耗50万平方米左右，整体需求非常稳定，东二环已然聚集的大型总部企业氛围将吸引更多的总部企业驻扎于此，使之成为真正意义上的国内大型企业总部的聚集地，进而掀起“巨头经济”的热潮。这些庄家客户将带来其下游直属或相关联企业向东二环游移和集结，由于东二环写字楼供量不少，整体市场将出现新一轮的调整。

同时他认为，东二环的开发建设使得原先需要租用或购买写字楼的客户改为自建，减少了写字楼市场需求，而且这些总部企业自建的楼盘都会有部分写字楼面积推入市场，无形中增加了整体和区域市场的写字楼供应，加剧市场的竞争。这样的情形在中关村曾出现过，类似北大方正、清华紫光等高科技行业都面向市场推出部分写字楼，扩大了中关村写字楼市场的容量。

业内人士就此认为，有优质客户的支撑，未来东二环区域内的写字楼租价将改变自2002年来区域租价下跌的趋势，但由于2005～2006年，包括CBD在内的大东部区域将有相当数量的写字楼投入使用，东二环写字楼租价能否止跌上涨取决于商务带未来的供应量。

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