广州住宅继续供不应求 两"地王"却遭遇开发困境

按照惯例，今年广州的土地出让计划将会在近期内公布，虽然土地的数量、具体位置等情况目前还无法得知，但业内均认为今年广州市区内的土地供应仍将十分有限，市区住宅也将继续保持供不应求的态势。

在这种情况下，一个奇怪的现象引起了业内的注意：当其他开发商都在加快开发步伐时，广州市区内的两个住宅“地王”却依然保持平静，与周边热火朝天的开发氛围相比，显得分外惹眼。

种鸡场地块：开发过程遭遇拦路虎

种鸡场地块位于广州市白云区广从路附近，占地面积约15.2万平方米，容积率仅为1，总居住户数只能有1500户，是广州近年来非常罕见的一块“宝地”，也是当年广州推出的最大面积的住宅用地。

该地块的生态资源条件十分优越，很适合开发别墅及多层洋房产品，而这种产品则是广州楼市极为短缺的，因此吸引了众多开发商的关注。

在2005年6月21日进行拍卖时，报名竞拍的单位有14家之多。当时该地块的拍卖起拍价为2.096亿元，折合楼面地价1383元/平方米，最终成交价却高达5亿元，楼面地价达3300元/平方米，只比当时广州的最高住宅楼面地价低48元/平方米。

竞得者——广东中鼎集团是一家综合性的以房地产开发为主的公司，注册资金21888万元，2000年8月成立。其正在开发的房地产项目包括：面积为90万平方米的北京沿海塞洛城商住项目、面积为12万平方米的广州“中力山庄”商住项目、面积为7.5万平方米的广州“A3-6珠江新城”写字楼等项目。

该集团计划在种鸡场地块打造一个顶级豪宅项目，产品将包括洋房、联排别墅以及独立别墅。预计洋房的销售单价会在10000元/平方米左右，别墅的单价在15000元/平方米左右。

“种鸡场的地价偏高了一些，2000~2300元/平方米是当时大家认为比较合理的价格。”中地行董事长徐建平认为，中鼎完全是靠其他开发商不能承受的价格赢得该地块的。

因此，当时不少业内人士都怀疑这个不知名的企业是否有实力支付出让金。但在短短的三个月内，中鼎交齐了种鸡场的全部地价，还把在珠江新城刚买下的一块地的地价也一并交清，总共达7亿多元。

“中鼎的资金还是比较雄厚的，它背后还有中洲中心和另外一个投资伙伴。”一位知情人士说。

虽然有资金保障，但种鸡场的开发却并未像一般项目那样顺利开工。

“按照一般的开发节奏，种鸡场的项目今年就可以开卖了，但它现在却还是一块平地。”中原地产项目部副总经理黄韬表示，目前正是开发的好时机，一般开发商都不会坐以待毙，除非是遇到了难题。

一位与中鼎公司接触密切的人士告诉记者，中鼎确实是遇到了难题，土地登记和开发手续的办理不是很顺利，“原来说春节前可以搞定的，但到现在了还没有消息”。

一位土地专家认为，在这个事情上，中鼎是非常无辜的。“种鸡场这块地比较复杂，以前曾因为第三方的关系还没拍卖就被政府收回。出现土地手续办理上的问题，可能是因为政府在一级开发阶段的工作没有做到位，与负责一级开发的企业没有沟通好，导致问题遗留到买家手里。”

种鸡场的地价成本原本就高于市场价近一半，虽然现在地价涨了上去，但如果地块继续保持现状，每年损失的上千万费用也不是一般开发商承受得起的。最近业内有消息称，中鼎以原成交价出让了其在珠江新城拍得的商业用地，而对于这些传闻，中鼎均拒绝回应。

种猪场地块：大开发商的幕后游戏

种鸡场地块的对面就是种猪场地块，一路之隔的两个地块相继成为地王，在广州土地拍卖史上并不多见。种猪场的占地面积约13.5万平方米，建筑面积15.2万平方米，容积率很低，只有1.13。

跟种鸡场一样，该地块也是广州难得一见的巨型住宅用地。地块的旁边是岭南新世界、依云小镇、教师新村等小区，居住环境比较成熟，很多附近的开发商都想将其据为己有，方便成片开发。

该地块在2006年的4月27日推出拍卖，当时参与竞投的企业多达15家，云集了合生、珠江地产、凯德置地、雅居乐、新世界、万科、时代等本地和外资巨头。在竞拍中，一路领先的万科在最后关头却输给了一个名不见经传的广州亿柏企业咨询有限公司，最后的成交价是5.7亿元，高出底价2.7亿元，楼面地价为3735元/平方米。
虽然同为“黑马”，但广州亿柏企业咨询有限公司的背景却比中鼎神秘得多，只肯透露自己是受某个开发商委托来拍地的。相隔不到一年的时间里，种猪场地块的地价就比对面自然条件更好的种鸡场高出了436元/平方米。

当时业内有种说法，认为该公司背后的开发商是想借推高种猪场的地价令其在周边的楼盘受惠，委托一个小公司来竞投，则可以避免像种鸡场那样出现“树大招风”的现象。

当时参与拍卖的一个开发商给记者透露了一个信息：“目前在白云区一带土地储备最多的开发商是新世界，因此，种猪场地价的推高对他们未来项目的销售帮助很大。”

为此，记者致电新世界广州公司的有关人士，却意外得到了肯定的回复：“种猪场地块是我们拿的。”至于为何项目至今仍无动工迹象，该人士称不了解情况。

“新世界应该不是想囤地，现在囤地没有以前那么容易了。”一位开发商说，近两年广州出让的土地都明确约定了开工期限，开发商很难钻空子，影响种猪场开发进度的最大可能还是“国六条”。

“现在很多城市对‘90平方米、70％’的规定都抓得很严，‘国六条’以前出让的土地几乎都得重新改规划。从出让时间看，种猪场的规划很有可能是在去年6月1日以后才报，估计很难幸免。”上述人士说，“而以种猪场的地理位置看，开发符合要求的小户型产品将面临严峻的市场考验。”

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