产权归属不明纠纷不断 物权法今年能否给个说法

正在召开的两会对于物权法又即将展开讨论，这部创造了全国人大立法史上单部法律草案审议次数之最的法规的难产，也使得近年来购买二手房的业主维权行为频出，尤其对于购买高档二手房的业主来说，本来希望图个高品质的生活环境，可由于对社区内的公共空间等物业的产权归属不明，从而引发纠纷不断。

案例：

2005年由于本楼的地下室(即人防工程)被人防办出租，海淀华清嘉园的9名业主将海淀区人防办告上法庭，与他们争夺地下室的主人地位，业主认为小区的房子是自己花钱盖起来的，自然也包括地下室。
审理此案的法官方岩认为，业主在签订《商品房买卖合同》时就已经明确知道地下二层并不属于自己，而作为人防工程的地下二层不在物业管理的区域内，因此《物业管理条例》的条文对本案并不适用，并表示居民小区内的防空地下室产权归属目前没有法律予以界定，才导致纠纷出现，因此，他呼吁应尽快建立《物权法》，避免出现类似纠纷。

据记者从我爱我家了解到，类似以上案例、由二手公寓的产权归属不明而引发的纠纷大致包括以下几类：

（1）开发商或小区物业管理公司随意变更停车位。

在七次审议稿中，对于车库的规定为应该首先满足业主的需要，“建筑区划内，规划用于停车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、出租或者附赠等方式约定。”并且规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
我爱我家认为，停车位属于一种稀缺资源，一旦权属归开发商所有，开发商就可以随便处置停车位，对业主是不公平的。该法通过后，对于车位使用引发的纠纷应该利用法律武器来维护自己的合法权益不受侵害。

（2）物业私自出租小区公共空间产生收益。

小区建筑物外立面和住宅小区楼顶的广告收入、电梯间的广告收入，一般都被物管公司无偿占有；而物业公司将公摊面积、地下室甚至车库等，出租给小区以外的一些小摊小贩作为经营场所更是屡见不鲜，而以上这类收益又成了物业的囊中之物。而草案中在明确了小区共有部分权利归属业主所有之后，这些收入就应该成为全体业主的共同收益。
我爱我家表示，在此类纠纷当中，业主始终是弱势群体。因此，如何保障业主权益已经成为每个购房者所关注的问题，而通过物权法正是解决这一问题的当务之急，该法通过后，以上这类收入可以作出与业主平分或者打入小区的公共维修基金等处理。

（3）居民小区共有部分因权利归属不明引发纠纷。

七审稿作出进一步修改认为，属于业主共有的财产应当是那些不可分割，也不宜分割，不可能归任何一位业主专有的财产，包括电梯等公共设施，楼梯过道、绿地等公用场所。将住宅改变为餐饮、娱乐等商业用房和将共有部分改变用途这些情形，要经过全体建筑物区分所有权人同意。

 我爱我家认为，现在即使在高档的住宅区，也经常出现在楼梯过道上暂时存放了一些即将处理的家具等物品，既占用了小区业主的公摊面积又干扰居民生活的情况；很多小区的绿地被挤占成车位，道路也成为临时停车点，也影响了小区环境和道路的通畅。物权法以上所作的改进将有利于小区内居民的安居乐业，进一步提高对公共设施权益的意识。

最后，我爱我家房产专家表示，物权法的约定是法律约定，是通过公示的方式和透明的法律程序，让权利人知道自己的权益，不但能在一定程度上消除购房者的担心，也会有益于处理房地产行业个别环节的各种漏洞。

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