和黄成都隐性“囤地”暗中变现 开发不如卖地好?

两年半前，当成都各界为大名鼎鼎的和黄地产终于携巨资入川而欢欣鼓舞之时，有谁会预料到今天的局面？

据本报记者最新调查，尽管俗称“城南地王”的和记黄埔地产(成都)有限公司名下城南新区项目至今仍然一片荒芜，但其中886亩土地的银行评估价已高达人民币38.45亿元，和黄也由此获得了当地三家银行总共26.21亿元的抵押贷款。而2004年10月29日和黄拍下这幅总面积1036亩的地王时，成交价只是21.35亿元。

与此同时，成都业界盛传：2005年2月28日和黄以3.47亿元拿下的温江区560亩地块，极有可能悄悄易主。资料显示，该地块所在区域开发用地的平均价格，比2005年初上涨至少两倍。

让人敬畏的和黄地产，究竟是传说中财大气粗的“大象”，还是一只精明狡黠的“小兔子”？

隐性“囤地” 暗中变现？

3月7日，记者再度来到成都南三环边上，发现身价暴涨的“城南地王”里的道路等基础建设已铺设完成，在醒目的“南城都汇”大幅广告牌旁，是长满荒草的大片土地，一栋类似售楼部的建筑物孤零零地伫立在地块一角。

早在去年10月“黄金周”举行的成都秋季房交会上，和黄地产成都公司这个被命名为“南城都汇”的项目已正式亮相，随即又一次引起热切关注。但项目到底何时开盘、预计售价多少等信息，和黄方面讳莫如深。

实际上，成都业界对和黄疑似囤地的猜测由来已久。2006年4月，与“城南地王”隔路相望的一幅123亩地块，被香港九龙仓以总价7.8亿元(折合每亩640万元)拍得时，就有人算过一笔账：当初和黄拍下“城南地王”的单价是每亩206万元，仅仅一年半时间，每亩升值不止400万元，按1036亩总量算，和黄未动一兵一卒，即可坐收土地溢价40亿元以上。

同时当地业界也相信，随着地价上升和周围配套建设逐步到位，“城南地王”开发后房价将攀升到一个新水平，初步预计会达到均价每平方米6000元左右。2006年成都市五城区商品房成交均价为每平方米4472元，目前三环边上部分住宅新盘均价达到了每平方米5000元。

一般人不知道的是，土地溢价给和黄带来的不仅仅是账面收益，而是实实在在的真金白银。近日，记者通过相关渠道得到了一份和黄地产成都公司土地抵押登记表。

该表显示，和黄“城南地王”1036亩土地共领取了18个土地使用权证中，其中14个(涉及土地886亩)，自2005年底至2006年底先后向中国建设银行、中国银行和中国农业银行的成都分支机构办理了贷款抵押。三家银行对886亩土地的总评估价高达38.45亿元，平均每亩434万元，远远超过当初每亩206万元的竞拍价。而银行方面为此向和黄提供了总额达26.21亿元的抵押贷款。

“和黄不仅收回了21亿元的购地款，还有部分流动资金可作后期开发之用，”一位成都地产研究人士表示，“这离不开和黄雄厚的品牌和资金实力，还有他们成功的商业运营模式。”

如今20多亿元的银行抵押贷款早已到位，“城南地王”仍迟迟未见正式开工动静，让外界产生诸多联想。

“大象”也有苦衷？

回头来看，过去两年多来，和黄地产在成都的发展，远远谈不上一帆风顺。

2004年10月底举行的“城南地王”拍卖会，因为政府仓促发布土地出让公告，未让有意竞拍企业获得足够准备时间而备受外界质疑，和黄在拍卖中毫无悬念地胜出，更留下不少话柄。

不过，原计划2005年5月“城南地王”交地完毕后即启动开发的和黄，却因为该地块的拆迁纠纷陷入了困境。经当地政府长达两年的居中协调，和黄才分批陆续拿到这些地块，并分别办理了18个土地使用权证。

种种议论和波折并没有影响和黄地产继续其成都“圈地”之旅。拿下“城南地王”短短四个月后，由其控制的国诚公司以每亩62万元的价格拿下成都郊区温江一幅560亩的地块。至此，和黄成都购地的账面资金多达25亿元。

但负责操作上述两大项目的和黄地产成都公司，资金和开发实力似乎不如人们想象中那么强大。

据本报记者查阅的工商登记资料得知：2004年2月，和黄地产成都公司最初的注册资本只有300万美元，其中香港和记投资有限公司出资150万美元，一家由李嘉诚旗下长江实业集团控制的、在英属维尔京群岛注册的离岸公司持有另外50%股份。

2004年底，长实及和黄联合发布公告称，和黄地产成都公司总投资将达30亿元，公司注册资本也将在2005年5月前增至人民币10.5亿元。而工商登记资料显示，此项增加注册资本承诺并未如期实现。在后来四川建科会计师事务所出具的验资报告中，直到2006年10月11日，和黄地产成都公司新增资本第三期实收之后，其注册资本才达到10.5亿元。

开发不如卖地好？

近几年来，包括和黄“城南地王”在内，成都主要有三宗大幅房地产开发用地出让，另外两幅分别是2004年4月中海地产以12亿元拍下的1811亩“城西地王”，以及2005年12月华润置地以人民币21.4亿元竞得840亩“城东地王”。目前中海项目已经开发销售到了第三期，而华润项目也开工建设了，唯有和黄这只“大象”步履格外缓慢。

但这也许是因为和黄另有打算。有成都业界人士称，和黄后来拿下的560亩温江地块，正暗中与买家接洽，准备转让，有意接盘者是一家来自广州的企业。该地块项目此前已由和黄命名为“逸翠园”，与去年底闹出交楼纠纷的和黄北京项目同名。

记者从温江国土局了解到，该幅土地分为三块，其中两块共计360亩土地已经取得土地使用权证，另外一幅200亩的土地，因为和黄只交纳了首期土地出让金而未正式办证。对于个中原因，温江国土局办公室负责人表示无权回答。有迹象显示，很可能是这块地也遇到拆迁难题，如不能妥善解决，政府或会将其收回。

至于温江地块转让传闻，记者曾向和黄成都公司求证，对方称须请示香港总部，但截至本报道发稿时止，记者仍未获有关回复。

“温江地块肯定会出售。”主营房地产策划业务的成都大观广告策划公司负责人赖翰林表示。他认为和黄成都公司对名下两幅土地进行了一系列炒作，却迟迟不启动开发，其等待土地溢价后通过抵押套现的思路很明显。出让地价翻番的温江地块，将资金投入“城南地王”开发，不失为旱涝保收之举。

而广州某房地产商驻成都公司策划总监杨旭则分析说，和黄在手头地块大幅升值后还向银行大量抵押贷款乃至转手卖地，有两种可能：第一，公司资金紧张，急需现金流；第二，伺机而变，由房产开发转为地产开发，获利更快，风险更低。

归根到底，大面积圈地之后几乎都会遭遇的旷日持久的拆迁难题，以及包括港资在内的外资开发商进军内地过程中常见的“水土不服”困境，或许正是和黄成都公司最大的苦衷。

“囤地”获利之举，是图谋已久，还是随机应变，恐怕一时谁也说不清楚。

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