环外大盘将成小户型专业户 预计价格涨幅将回落
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随着国家宏观调控的“90·70”政策全面进入实施阶段，以底层、低密度产品为主的环外大盘项目将在今年步入“转型期”。数个郊区大盘将相继推出中小户型主打的新组团，包括假日风景、大地12城、八栋适家、金地格林世界等项目在今年推出的新货都将执行建筑新规。目前，环外各大盘在售产品均价约在4500元／平方米左右，按照90平方米户型占总量70%的要求，意味着在这些郊区项目买一套90平方米的小两居只要40万出点头。
郊区大盘同走小户型路线
根据天津市“十一五”住房开发建设分区域规划，本市将兴建十个环外“新家园”居住区，进而形成中心城区、外环线周边地区和外环线以外地区各占三分之一的区域开发布局。而在户型结构控制比例上，有关部门对这些环外组团都做了严格规定，如华明、张窝、双港、小淀等组团，90平方米以下小户型将占总体开发量的87%；中北镇各楼盘，这一比例将也达到70%。
外围大盘近期也加快推广小户型产品的步伐。在中北镇，大地12城本周推出一款88平方米两室两厅户型，并以此作为新春主打产品，该户型南北通透、布局方正、全明设计。加上该项目之前推出的一居半、小三室等产品，为更多青年人提供了实现置业梦想的机会。假日风景在春节后推出85至95平方米的两居院景洋房，总价45万元起，户型布局合理，实用性强。即将于3月开盘的八栋适家，90平方米以下户型比例高达80%，最小两居89.32平方米的两居，南北通透，布局方正，而且拥有独立餐厅，空间利用度极高。
在大寺板块，洛卡小镇三期规划的90平方米小户型将达70%。在双港板块，金地格林世界今年推出的新产品将以90平方米左右的两居为主。在东丽湖板块，东丽湖·万科城推出二期“城市街坊”，主力户型在100平方米左右，并包括部分80至90平方米的小两居洋房。
低层低密度产品或将消失
建筑新规的实施，对楼市中的产品形态也将产生很大影响。专家预测，环外组团原来流行的低密度洋房，将有可能被更多的高层、小高层取代。
宇轩投资总经理王淑霞介绍，以往，开发商可以通过降低容积率的方式提升项目档次，并以提升单位售价来保证利润率。新政出台后，规划部门对每个楼盘的户型结构比例都做了详细规定。为达到“90平方米户型占70%”的设计指标，同时又充分做足容积率，维持不变的销售面积，开发商将不得不做出一些取舍。像水晶城、第六田园、依云小镇等全部以六层以下多层住宅为主的低密度项目，在市场中将越来越少。更多的开发商将采取超高层、小高层、多层等多种产品类型混搭的方式，在超高层中全部设计小户型，在小高层及多层中设计大户型，以求在容积率、利润率和户型比例之间取得一种平衡。
国家一级注册建筑师沈勇嵬预测，下阶段，楼市中高层塔楼的比例将大幅增加。因为相对于目前市场中流行的板楼而言，塔楼的布局更适合设计小户型。而且，经过多年市场洗礼，塔楼在户型设计和居住品质上都有了“质”的飞跃。如出现了“倒品字型”塔楼，每层4户，每户均有良好的采光、通风，是塔楼比较“奢侈”的形式。预计类似产品今年将越来越多。
小户型价格上升空间不大
天津中原研究部经理梁美娜预测，新政将刺激90平方米以下小户型大量上市，缓解市场中供需结构矛盾。随着供应量增大，小户型的稀缺性将逐步丧失，价格上涨的空间不大。开发商也不能单纯以面积小作为项目的卖点，而更多转向提升小户型的性价比上。
“以前市场中绝大多数楼盘都是以大户型为主，小户型只是配角。新政实施后，小户型将成为市场主力，百姓的挑选余地更大，以后不再可能会出现只要是小户型便会遭到疯狂抢购的情况。”中国指数研究院华北分院研究总监葛海峰说，“俗话说‘物以稀为贵’，随着市场供求结构发生变化，小户型的价格涨幅可能会回落。”
他同时还认为，小户型总价低，居住者对各类配套的依赖度也更高。而郊区项目现在还缺乏足够的市政配套，加之小户型供应量同时释放，加剧了竞争性，因此郊区小户型在短期内可能会以低价优势来吸引客户。
王淑霞认为，新政后开发商可能会主动提高小户型的品质，以适应激烈的竞争。尽管这会提高成本，但由于供不应求的局面得到改善，因此小户型的价格不会像以前那样大幅增长。
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