物权法规定业主可更换物业 住宅满70年自动续期

住宅70年期满自动续期

【背景】70年后住宅建设用地使用权期满，我们的房子怎么办？有人说，国家可以依法收回，只给房主一点补偿金。许多百姓为70年后自己住宅的命运焦虑不已。

住宅建设用地使用权成为物权法草案公开征求意见时百姓关注的焦点话题之一。

【规定】住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。

不得妨碍相邻建筑采光

【背景】一段时间以来，一些城市在对新建住宅楼规划审批环节中存在漏洞，使新建筑物层数、间距不符合建筑规划国家标准，遮挡相邻建筑采光；有些开发商违规施工，造成实际施工结果与设计规划审批结果不一致，超规划建设，导致新建住宅楼层数过高，影响与其相邻建筑物的采光；还有些人为了得到更多的居住便利，私搭乱盖，影响相邻建筑采光。

【规定】建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。不动产权利人不得违反国家规定排放大气污染物、水污染物，弃置固体废物，施放噪声、光、电磁波辐射等有害物质。

公共场地车位归业主共有

【规定】建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、出租或者附赠等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

【解读】全国人大常委会法工委有关负责人介绍，车库、车位不像电梯、楼梯、绿地那样可以共有公用，它一般都是由业主专有和专用的；而且在买房过程中，通常都是和开发商约定，这些约定可能是出售、出租或者附赠。目前草案对车库问题的规定是由当事人约定；对于占用公用道路和其他公共场地的车位，草案则规定为共有。

可更换建设单位所聘物业

【背景】短短十几年间，物业服务机构从无到有、从小到大，已经成为覆盖面广，对群众生活产生重要影响的行业，而业主和物业服务机构之间的纠纷也逐渐多了起来。

【规定】业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务机构或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务机构或者其他管理人，业主依法有权更换。

同时，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主共同决定选聘和解聘物业服务机构或者其他管理人，改建、重建建筑物及其附属设施等事项。

房产证拟实行统一登记

【规定】不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。

因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。

【解读】据了解，目前按照法律规定办理转让和抵押的登记机构有十几个部门，既导致了重复登记、资料分散、资源浪费、当事人负担增加等问题，又不利于登记制度的健全。

有鉴于此，在审议物权法草案时，有些全国人大常委会委员提出，应当明确对不动产实行统一登记，尽量节省当事人的时间，减轻当事人的负担。全国人大法律委员会采纳意见对草案进行了相应修改。

不动产登记费按件收取

【规定】不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定。

【解读】有关人士表示，这将有利于规范不动产登记中的收费行为，防止通过登记收费搞“创收”。

业主对电梯享共同管理权

【背景】随着住房制度改革，越来越多的城镇居民拥有自己的房屋，而且大量集中在住宅小区内，业主的建筑物区分所有权已经成为私人不动产物权中的重要权利。

【规定】业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分如电梯等公用设施和绿地等公用场所享有共有和共同管理的权利。