杭州沿江区域将迎来交付大年 商业新群落崛起

从湖滨到江滨，商业新群落崛起

到底是“先商业”还是“先住宅”？这个问题，就像到底是“鸡生蛋”，还是“蛋生鸡”一样，难以辨出个所以然来。

如果说“先住宅”，显然没有任何商业配套的房子是没法住人的。因为房子不应该只是房子，它应该承载的是一种生活方式。所谓衣食住行，吃喝玩乐都是人最基本的需求。

如果说“先商业”，那么要看商家愿不愿意提前入驻。

事实是，商业和住宅不可分离，必须联姻。而现在，到了它们最合适的牵手时机。

杭州今、明两年将迎来商品房交付高峰。据不完全统计，仅钱塘江边上要交付的楼盘就达到了30余个，5万余套房源即将交付，人气集聚在即。一方面，大量的社区商铺虚位以待，开发商苦苦寻求品牌商家；另一方面，许多品牌商家也越来越青睐居住人口特别集中的新居住板块。

彩虹城社区商街已经很有气势。

杭州沿江区域迎来交付大年 50000套房子集中发钥匙

交付大年，这无疑是杭州楼市2007年的主旋律之一。

尤其是钱塘江两岸，以钱江新城、滨江和闻堰为主要代表，更是面临集中交付。业内人士一直以美丽的江景、清新的空气、现代大气的建筑、不可预测的升值潜力来形容这些区域。经过前几年的密集开发，这里矗立起一幢幢高楼。

对于许多准业主来说，今年他们将搬进自己的家，真正能够在家里看到钱塘江景和一年一度的烟火盛会。

这些区域首轮土地开发中的住宅楼盘，已经迎来一个集中交付的高潮。更为确切地说，今年杭州沿江区域滨江、钱江新城和闻堰，有30余个楼盘的全部房源和先期房源即将分钥匙，交付总面积约600万平方米，如果按平均每套120平方米计算，将有50000套房子等待入住。

对于许多分期销售的楼盘来说，这俨然是一场隆重的“期中考”：交付和入住的情况很可能决定最后的销售业绩。

大盘陆续分钥匙 九十月份是高峰

无论是开发商，还是业主，都在等待“领钥匙”。

在这一波交付的高峰中，南岸花城或许是沿江区域中最为南端的一个楼盘，许多配套还在建设中。但即使如此，南岸花城去年12月31日一批房源交付后，就有两户业主火速装修，赶上了在花城过年。

杭州东方文化园景观房产副总经理黄海波称，“性价比突出的滨江楼盘，购房主力人群是刚刚成家立业的年轻人，他们对提前入住现房的希望十分迫切。”

从各家开发商中得到的信息，从去年底开始，杭州沿江三大板块滨江、钱江新城和闻堰，都已经迎来交付高峰，估计今年有30余个楼盘要交付。

赞成·林风一期500户，今年10月份交付。

凤凰城两幢300多套住宅，今年12月底交付。

倚天·盛世钱塘1175户，今年10月份全面交付。

通策·钱江时代700多户，今年全部交付。

金色海岸一期250多户，今年9、10月份交付……

加上去年年底已经全部交付的春江花月、金色家园等楼盘，钱江新城的居住氛围已经越来越浓厚，到今年年底，总交付数将达到5000多户。

滨江交付楼盘更多。从目前来看，滨江首轮出让土地已经基本上开发完毕；第二轮开发热潮蓄势待发。据不完全统计，滨江今年起要交付的楼盘达到17个，包括工信风雅钱塘、现代印象广场、旅游·水印城、浮力森林苑、风情苑、同方·燕语林森、西房·锦绣江南、江南豪园、六合天寓、逸天广场、龙禧·硅谷酒店广场等大量楼盘。

另外，贺田尚城、彩虹城、钱江湾花园、国信嘉园、中浙太阳国际公寓等楼盘，都已经部分或全部交付。

同人·春江时代、倾城之恋、盛元·慧谷、星光大道、瑞立·中央花城等楼盘，将于明年交付。

而在闻堰板块，陆续进入交付的都是诸如通和南岸花城、戈雅公寓和中谷湘湖人家等总建筑面积在三四十万平方米的大盘。尽管楼盘不多，但交付的量相当可观。

遇上二轮开发潮 公建配套趋完善

对于杭州发展最快的沿江区域来说，这一波交付潮恰逢第二轮开发高潮。

最明显的例子是，一度在土地市场上沉寂的滨江区再次迎来出让高峰。对于一直以来备受购房者关注的滨江楼市来说，从来没有沉默过，也从来不缺明星楼盘。但从去年12月开始，滨江再次激起一阵涟漪：中海进来了；途经滨江的地铁1号线初步设计通过评审。除此之外，滨江迎来了2003、2004年之后又一次土地出让高峰——从去年底开始，仅仅两三个月，滨江就接连出让土地21宗，这些土地的出让面积虽然不算太大，但已经足够引起人们的瞩目。

业内人士普遍认为：滨江迎来了第二波开发浪潮。而地铁一号线和星光大道的动工，真正让滨江的配套规划落到现实。

在钱江新城，肩负杭州商业中心向东南转移重任的万象城，也在去年底动工。

在滨江腹地和闻堰板块，冠山隧道和时代大道，即将于今年完工，将大大缩短这些区域到杭州市中心的距离。

孔雀东南飞，杭州人口向东南沿江区域的扩散进程将明显加快。根据有关资料，2004年滨江常驻人口为12.9万；2010年滨江规划人口为23万；2020年钱江两岸包括滨江区和钱江新城的规划总人口，将猛增至92万。

作为滨江目前规划的第一商业街区，星光大道将在今年迈出实质性步伐。其开发商浙江华联杭州湾创业有限公司招商部经理尹杰告诉记者，以星光大道为中心三公里半径的范围内，目前新建成、建设中的住宅项目的建筑面积达到了500多万平方米，约3万多套，3-5年内就可形成10万人的入住规模。中兴花园、钱塘春晓、江南豪园、中央花城、温馨人家、风雅钱塘、倾城之恋、水印城、春江时代和锦绣江南等大批楼盘都在其边上，将为星光大道这个第一商业街区，带来巨大的商业前景。

而比星光大道更容易实现的商业，是各个将交付或已交付楼盘自身规划的社区商铺，这些商铺对于满足住户日常的生活需求，显然能起到更大的作用。

为了尽快吸引人气，滨江区政府正在紧锣密鼓准备出台一些政策，比如引入大的卖场；比如对经营者减免部分租金等。而为了保证2011年完工的目标，地铁1号线已经明确在3月28日正式动工。

如果说，前几年滨江配套的亮点是道路建设，让车通得过，那么现在的重点，就已经转向地铁和商业网点，让人留下来。

房产品呈丰富化开发商打短刃战

沿江开发，可谓是一波未平，一波又起。值得注意的是，尽管第一波开发热潮的交付高峰已经来临，但因为沿江区域多为总建筑面积在20万平方米以上的大规模楼盘，分期开发，分期交付，楼盘的销售任务依然存在。而第二波开发潮中的新楼盘也即将跃出水面。

不得不承认的是，去年滨江楼市又取得了一系列辉煌。据杭州市透明销售房网显示，去年杭州共销售住宅18833套，其中滨江区销售5441套，占杭州总成交量的28.9%，成为去年杭州市8大主城区商品房销售冠军。盛元慧谷、风雅钱塘、倾城之恋、中央花城、南岸晶都等，成为楼市里的明星楼盘。

但是，滨江在第一轮开发潮中同质化非常明显，这些楼盘在接下来的二轮竞争中会处于劣势。

除了同人·春江时代、华业·南岸晶都、彩虹城、温兴·风情苑有少量的多层和小高层之外，滨江楼盘基本上是18层以上的高层，楼盘容积率普遍在2.4以上。随着楼盘品质、规划越来越趋近，楼盘之间的区别实际上已经只有“看得到江”和“看不到江”两种。

在第一轮的楼盘群中，现房竞争让开发商直接进入短刃战。南岸晶都在去年下半年开始，一举打破沉寂，成为杭州楼市的明星楼盘。华业房产执行总经理来浩忠称，除了长河集镇区域条件改善等原因外，许多购房者是看中了楼盘的现房品质才下单的。“毕竟南岸晶都是华业房产开发的首个楼盘，购房者一度的犹豫是可以理解的，而开发商最后拿出来的现房质量，在滨江绝对称得上是中高档的。”

滨江第二轮开发土地的容积率显然要低一点，这给开发商开发多样化的产品提供了可能性。

华荣集团营销策划中心总经理张俊称，滨江要在未来激烈的市场竞争中，在内有滨江众多楼盘分食蛋糕，外有九堡、闻堰、钱江世纪城区块虎视眈眈的情形下胜出，差异化竞争才是最重要的。

华荣集团最近在长河拿到的一块土地，可能会做一些小户型的情景式花园洋房。张俊描述说，这样的房子一楼120平方米，带院子；二楼100平方米，有露台；三楼80平方米，带露台，层层退台，让住户能充分享受到阳光和大自然。

滨江前几年普遍都是大户型的状况也将从今年开始发生大的转变。杭州欣盛房产总经理助理陈伟告诉记者，他们公司新近拿下的滨江56号地块，预计70%做90平方米以下的户型；20%左右做120-140平方米的三房两厅；10%做排屋类产品。这在前几年的滨江是很稀罕的。

前有强手，后有追兵。

一起迎来交付潮和二轮开发潮的沿江区域，今年肯定有好戏。