杭州个人出租房征税办法出台 5000元将成分水岭

继成都、南京、北京等城市之后，杭州也将严格对个人出租房屋的税收征管。昨天从杭州市地税部门获悉，《杭州市地方税务局个人房屋出租税收征收管理实施办法》已于近日出台，《实施办法》送审稿目前正在杭州财税网站上公示。

房东出租和转租都须纳税

《实施办法》明确，通过将自有房屋出租给承租人并收取租金或其他经济利益的行为，以及承租人将租入房屋再出租的转租行为都必须纳税。如果以房屋产权投资入股，不承担经营风险，从被投资方取得固定收入的，或者以承包、租赁经营或以其他名义提供房屋使用权的，也都被视为个人出租房屋。

目前，个人出租房屋分为“个人非住房出租用于经营的”，“个人非住房出租用于居住的”，“个人住房用于出租的”三种情况。每种情况均按照是否上起征点，来确定最终需缴纳的综合税率，包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、房产税(城市房地产税)、个人所得税、印花税等。其中，后两种情况可按照国家税务总局有关规定，按照3%税率征收营业税、按照4%税率征收房产税。

月租金5000元是分水岭

“月租金5000元，是用于计算个人出租房计税的起征点。”杭州市地税局相关负责人表示，对出租人或承租人能提供真实有效的房屋租赁合同并做到据实申报的，主管地方税务分局审核后据实按租金收入征收有关税费。

据了解，在杭州，月租金低于5000元的房源是租赁市场的主力军。如果是出租用于居住的房子(分个人住房和非住房)且月租金低于5000元，需要缴纳的综合税率为6.1%，即每个月1000元的租金要缴纳的税费为61元，这中间包括了4%的房产税、0.10%的印花税以及2%个人所得税征收率。如果月租金收入高于5000元，除了缴纳以上三项税费，还需额外缴纳营业税、城建税、教育费附加和地方教育附加四项费用，综合税率为9.46%。

同样，诸如商铺、写字楼等用于出租的非住宅用房，如果月租金少于5000元，需交纳14.10%的综合税，其中包括12%的房产税、0.10%的印花税和2%的个人所得税征收率。同类物业若月租金收入高于5000元，除了缴纳以上三项税费，还需额外缴纳营业税、城建税、教育费附加和地方教育附加四项费用，综合税率为19.70%。

相对而言，对外籍人士征收的个人房屋出租综合税率要高一些，最低为20.10%，最高为25.20%。

租金明显偏低的要核定征收

除了按照实际租金收入来计算征税税额的，《实施办法》还规定了另一种计算方式，就是核定征收。业内预计，这是为了防止有些房东因为想少交税而虚报租金。对那些申报的计税依据明显偏低、未按规定的期限办理纳税申报，或者以无偿使用的名义实则又收取租金等等情况，主管地方税务分局有权确定最低租金计税标准，核定其应纳税额.

具体就是根据《实施办法》规定，按用途、结构、坐落地来分别核定每月每平方米建筑面积计税租金收入，并按综合征收率计算。

房东拒给发票其实是违法的

“现在很多人租房子都不签正式的合同，只是有个口头协议，而且绝大部分人都不知道租房也可以向房东索要发票，房东拒绝给发票其实是违法的。”杭州地税部门有关人士呼吁，租房人应该提高索要发票的意识，不要让房屋出租人偷税漏税。

目前，杭州的房屋承租人中大多只是跟房东达成了口头协议，并没有签订书面合同，这其实是不利于房屋承租人权益保护的。从法律规定来说，房东是通过财产租赁来取得收入的，理应缴纳相应的所得税，否则就是违反了税法的相关规定。但由于绝大部分承租人都没有索要发票的意识，这部分房屋租赁所得税大部分就都漏掉了。

那房东应该去哪儿开发票呢？办法规定，承租人要求纳税人开具发票的，可由纳税人持租赁合同原件一份，房屋产权证书(商品房买卖合同或村(居)民建房用地申请表(呈报表))、身份证、完税凭证等资料向主管地方税务分局申请开具《税务机关代开统一发票》或者到所在地乡镇、街道协税护税工作站开具《浙江省杭州市房屋出租专用发票》。

个人房屋出租信息将被监控

据了解，2000年杭州市地税局即出台了《杭州市房屋租赁业税收征管暂行办法》，逐步规范对个人房屋出租的税收征管。据统计：杭州市区2003年对32217户个人房屋出租征收税费3199.37万元，2004年对36792户个人房屋出租征收税费3490.23万元，2005年对34228户个人房屋出租征收税费4291.07万元。

但一直以来，由于私房出租点多面广、隐蔽性强，加上缺乏有效的信息来源渠道和控管手段，出租房屋的税收漏征漏管情况还是比较普遍。税务部门表示，随着个人房屋出租税收综合管理信息系统的建成，杭州有哪些出租房，出租房里住着什么人，该出租房有没有按规定交税将一目了然。根据计划，杭州市个人房屋出租税收综合管理信息系统的第一批用户将是城郊接合部的出租房，税务部门将在乡镇街道等基层设置个人房屋出租管理服务中心，对出租房税收进行管理。随后，市区的出租房也将跟进，直至将所有的出租房纳入管理。