百万亿元农村建设用地入市 第四次土地革命揭幕

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2007年03月07日10:07 东方早报   

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据广东省国土资源厅统计，2006年广东省农村建设用地使用权转让23200多亩，2100多宗，约每宗10多亩，总价款20多亿元人民币，即每亩地价近100万元人民币。据广东省调查，目前至少还有60多万亩的农村集体建设用地闲置。伴随着经济发展，土地价格还将进一步调整，以这样的市场价格已经具备了彻底解决农民社会保障、职业转型的能力。

从广东经验来看，农村建设用地直接入市至少有四大好处：拓宽了用地来源；增加了农民收入；探索了农村工业化的道路；化解了征地矛盾。广东的试点经验是成功的。但是如果不彻底解决农村集体土地法律制度，这种试点仍然无法取得完全的法律保障。

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广东农村建设用地使用权的流转，反映了中国实行全面的市场经济体制、城乡并轨转型必须面临的土地和住宅的两项基本问题，即：其一是如何解决市场成本价至少有二三十万亿元人民币、大约２６０亿平方米左右的村镇住宅的权利法定和商品化房改  问题，由此将形成公开化的中国村镇房市和构建中国房市的全流通格局，它必将影响中国人民的生存方式；其二是如何解决实际占地２亿多亩，价值１００万亿元人民币以上的农村建设用地使用权的流转，由此将建构全国统一的土地使用权体系，使土地使用权以全新的商品权利体系重构中国市场经济的总体结构和基础信用。

温家宝总理３月５日在十届全国人大五次会议上作《政府工作报告》时强调，“节约集约用地，不仅关系当前经济社会发展，而且关系国家长远利益和民族生存根基。在土地问题上，我们绝不能犯不可改正的历史性错误，遗祸子孙后代。”

总理的警告表明了中国政府第一次将粗放式经济发展的耗地模式转型为中央政府的节约集约用地战略，为此改变农村集体建设用地总体低效使用的格局，以市场化方式开发２亿多亩农村集体建设用地的深度资源，不但将改变中国目前的土地利用结构，也将提高当代中国的生产方式。

1从资源到权利，土地决定着当代中国的生存方式和市场经济的运行

当中国作为一个大国崛起的时候，她的现代化、城市化所需的土地资源正从自然资源转变为法律权利。土地作为财富之母、发展之本，越来越明显地影响着中国的经济发展。高速现代化的中国所需要的建设用地来源目前可以有四种方式解决：

其一，充分利用现有的土地资源，由此需要革命性改变中国现行的城市规划和建设总体规划。

其二，利用好现有的农用地、国有建设用地和国家未利用地三种国家所有的土地，其中只有国有建设用地可以直接使用，其他则需要转为建设用地后再行使用。国土资源部有关资料表明，我国现有的国有土地面积大约为５００万平方公里左右，其中国有农村牧渔场面积近六成；国有储备土地面积近四成；城镇面积不足一成。因此虽然目前国有建设用地也是中国建设用地的重要来源，但是农村集体土地将是中国城市新增土地的基本来源。

其三，利用好农村集体所有的土地，对于这部分土地又有两个使用主体，一个是农村的集体组织使用建设用地，伴随着农村工业化、城镇化，农村建设用地的使用已超出中国目前运转的国家地政管理行政系统的监管和约束，它正在成为农村资本积累的重要来源；另一个就是城市对郊区土地的索取利用，在中国许多发达地区的城市，它几乎成为惟一的或基本的土地来源。目前中国城乡分治的二元土地制度、社会制度也强大地维护了代表城市对土地的征收、征用。

在目前的土地法律管理制度框架内，农村集体土地权利设定简单，与初步形成体系的国有土地使用权体系相比处弱居变；在实行市场经济的中国，农村集体土地所有权与国有所有权的转换仍然保留着计划经济的等级特点，即农村集体土地不能流转，它本身不是一个完整的物权，权利转换的惟一方式就是国家对农村集体土地的征收、征用，由此国家仍然处于计划经济时代对土地的传统综合的经略模式之中，这种模式并不适应市场经济对土地的要求，也难以实现国家对土地择优价值的利用。

其四，就是通过国际分工将中国目前的资源基地、重化工业体系扩散到全球体系中去，由此若努力，每年最高可节省工矿用地100万亩。它将对中华民族的生存方式产生重大影响，目前中国对此还没有重视。事实上国家也应当对此进行战略补贴，循此也可分解全球贸易顺差的国际压力；或者通过建立稳定的国际贸易分工体系以进口重大资源替代中国工矿用地需求；又或者集合性直接向市场利益关联的区域分散化工业制造力量。我国港台地区有过这样的社会行为，江浙企业家认识到此举重要性的也大有人在。

以上四项土地利用途径构成了中国现代化建设用地的基本内容和主要资源，对此我们必须认识到中国土地利用体制革命的历史方向，即市场经济的发展内在要求中国土地利用模式需要作出革命性的调整，走世界先进国家土地资源管理的成功道路。国家不是土地经营商，应该实现国家从集权式的综合经营管理土地资源转型为依法管治和统筹规划土地资源的管治制度。为此有必要以编纂《民法》，修改补充《物权法》、《土地管理法》等为基础重构中国的土地权利制度和权利体系，并在此基础上建立和运转全国统一现代化的地政管理体制。成熟的市场经济体系的标志之一即为是否有完善的土地权利制度，土地物权的所有、所用、所护是市场经济体系中的最基本的权利，因此在需要中国对外推进土地利用拓展，对内节约集约用地的时代，农村集体土地也就承载着农民的生存和城市发展的多重功能，由此建立市场化的农村集体土地用地体系就是要对土地进行体系性的权利设定、合理利用和法律保护，它也是解决中国土地使用公平的唯一选择。没有公平的解决农村集体土地的征收、征用的市场经济的权利制度体系，也就没有未来中国高速发展的动力资源。

责任编辑/sf057

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