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“除了能增加政府手中的保障性住房房源外，新政在客观上还会促进行业整合。因为，新政的一系列规定提高了开发商购地的门槛和项目操作的难度，这样自然有利于实力企业在竞争中胜出。”3月1日，深圳一位业内人士对本报记者表示。
这位人士所说的“新政”是指深圳市政府日前出台的《关于在我市出让商品住宅用地中安排建设一定比例政策性住房的实施意见》。
新政的“苛刻”条件
深圳出台的这份文件规定，在近期出让的商品住宅用地中，开发商须建设规划建筑总面积15%的政策性住房，包括经济适用房和公共租赁房。政策性住房单套建筑面积不超过90平方米。新政策要求，按照15%的比例建设的政策性住房竣工后须无偿移交给深圳市国土房产局，开发商须按规定交纳政策性住房的公用设施专用基金。
事实上，在“新政”出台前，深圳已进行过多次尝试。自去年10月开始的深圳土地公开招标出让中，均将建设15%的政策性住房作为土地出让条件。但只成功出让了一宗土地，其他3宗土地均遭流标。
“招标因开发商认为土地开发要求太过苛刻而失败，不少开发商表示很难接受这种捆绑方式，3宗土地的连续流标便是购地门槛提高的市场反应。”深圳上述业内人士表示。
根据深圳市出台的新政，政府部门对15%的公共租赁房房源选择做了规定，公共租赁住房栋和单元的坐落，在拟定住宅区规划设计方案和施工图时与深圳市国土资源和房产管理局协商确定。协商不成的，采取以栋和单元为单位抽签的办法确定。为了确保公共租赁房能及时到位，招标中要求开发商须在提供了明确的公共租赁住房房源后，方可申请本宗地项目商品住房预售证。
对于招标的公共租赁房的权益、物业收费，新政也做出了明确的规定：宗地内开发的公共租赁住房住户与商品房业主享有同等的使用住宅区内所有公共配套设施等权利；执行住宅区统一的物业管理收费标准，享有同样的物业管理服务。
门槛提高加速行业洗牌
“如此严格的规定肯定会影响开发商的利润，使得行业间竞争加剧，开发商压力会越来越大，没有资金没有实力的开发商将会逐渐退出市场。”当地一位开发商对记者表示。
深圳市兰江地产副总裁杨大谷认为，新政虽然直接影响了开发商的利益，但同时也给行业设置了一道新的门槛，将一些中小开发商挡在了门外，但对于实力开发商来说，并无多大影响。
招商地产内部的一位人士认为，新政可以缓解开发商对土地的激烈争夺进而影响其对土地的选择，防止地价在市场竞争中直线上升。招商地产去年10月刚通过竞标获得一个含租赁房用地的项目。
“商品住宅与廉租房捆绑招标的模式给地产开发设置了无形的障碍，运作项目的空间受到较大限制。”该招商地产人士认为，一些实力不济的开发商将被挡在门外，这必将促进整个房地产行业的整合。
“由于商品房与廉租房混合在一个小区内，销售对象不同，自然会形成两个不同的阶层，因而人群的‘圈层问题’可能会成为商品房与廉租房混合模式未来的主要问题。”深圳众厦地产顾问中心总监朱建烽认为，未来这一管理难题也会考验开发商。
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