供应放量将会加剧竞争 杭州楼市暗藏几多玄机

供求赛跑打破原有平衡？

2月，经历了春节长假冲击的楼市反而给销售经理们吃了一颗定心丸。长达一周的休息后，杭州主城区(不含萧山、余杭)一手房当月成交超过1400套，其中旅游·红苹果、三墩颐景园成交量齐齐超过100套，金都华府、逸天广场、彩虹城等楼盘也都有不错的表现。在余杭板块，1月底开盘的亲亲家园幸福里，120余套房源一个月内售出了88套。

“成交比1月少，但2月份新开楼盘少，又有7天长假，没有任何广告与促销，加上大多数房产公司都在3月份后才开始上班，这样的成交量令人惊讶。”数据还不是让销售经理们如此有信心的主因。“看房的多，下单的也多，下得也很坚决。如果你关注透明售房网，会发现今年的除夕前一天和节后第一天都有30套左右的成交量。”西房销售经理吴之红用“热闹”两字形容期间去该公司旗下楼盘锦绣江南看房的人群，“楼市在一年当中最不是购房时间的春节表现出这种供求两旺的局面，让我们相信杭州今年楼市的住房需求将非常稳健”。

稳健的需求令人心安。但从3月份开始陆续上市的楼盘同样宣告着节后的杭州楼市供应充沛、竞争激烈。有统计资料表明，2007年杭州市区(含萧山、余杭)预计新推商品住房将达到500万平方米以上，如果按去年楼盘销售的套均面积124平方米，将有43000多套新房源上市。而随着今年新政后90平方米户型楼盘的接连上市，套均面积必然小于去年，可供房源套数无疑将会更多。据不完全统计，已宣称准备在3、4月份开始的楼盘就有旅游·红苹果、西房·云溪香山、锦绣江南、亲亲家园幸福里、风雅钱塘、中央花城、盛元慧谷、阳光华城、华瑞·湘湖林语、瑞都·文澜阳光、久恒·之江铭楼、元丰·钛合国际、嘉泰·馨庭、国强·易构街区等10多个新老楼盘；滨江·万家花城、万科·魅力之城、银树湾、绿城·蓝庭、四维·康城国际、坤和·和家园、赞成·太和广场、金色海岸、水印城、南岸花城等楼盘也均已宣布准备在5月中下旬面市；而到了下半年，购房者将见到更多的新面孔，如旅游·橡树园、华元·芳满庭、西湖8号公馆、绿城·新绿园、野风·现代景园、金都·城市芯语、经维·玲珑家园、美达·九月庭院、名城·左邻右舍等等楼盘。除此之外，也不排除久未推盘的在售老楼盘再度推出新房源，如彩虹城、观邸、贺田·尚城等楼盘。

对此，有业内人士明确表示，2007年，杭州楼市需求和供给均已呈现出明显的增长态势，就目前掌握的情况，供与求的这场赛跑中，供应的增长可能更快一些。受此影响，市场也很可能打破原有的平衡关系呈现出新的特征，进而对一些供应量较大、配套相对落后的板块形成冲击。

下一个热点区域在哪里？

近年楼市已形成了区域轮流热的特点，那么，谁将成为2007年的热点区域呢？

滨江房产副总经理朱立东认为，那些与市中心成熟配套紧密相依、但区域本身尚不是非常成熟的新兴区域，无疑会充当本年度热点区域的主角。这些区域包括魅力之城、红苹果、九月庭院所在的九堡，万家花城、橡树园所在的申花路、紫金港一带，嘉泰·馨庭、瑞都·文谰阳光、银树湾所在的和睦、拱宸桥西一带。相对于其他区域，这些区域都与比较成熟的城市板块相接，外围环境较成熟，入住条件相对成熟，但区域本身仍有待进一步完善；另外，这些区域的楼盘供应与人气关注度也正在增加当中。

西湖房产销售经理吴之红则强调，地铁沿线值得关注。前不久，地铁建设部门正式宣布地铁将在本月28日正式开工，虽然目前尚不能断定这一消息对于楼盘的带动作用有多大，但从去年下半年滨江区政府板块的销售中可以看出一点端倪。去年下半年，靠近地铁站的瑞立·中央花城销售一路看好，其售价也稳步攀升，甚至已接近滨江沿江板块的楼盘价位，与地铁不无关系。而随着地铁的脚步逐步迈进，地铁对楼盘乃至原有板块的格局都会带来新的冲击。

滨江也是不少业内人士眼中将会重拾热点的区域。有业内人士分析：“2004年后，滨江由于楼盘供应量过大，价格涨速过快，但配套未能同期跟上等原因，整个板块的竞争力有所下降，不少楼盘销售速度放缓。但从去年开始，滨江不少楼盘开始交付，彩虹城、国信嘉园、临江花园、银色港湾、太阳国际公寓、贺田尚城、钱江湾花城等等楼盘的相继交付入住，今年，水印城、精装修的逸天广场等楼盘也将陆续交付，各项配套也在逐渐成形、成熟当中，这对区域整体会有较大的带动作用。加上目前滨江楼盘的销售价格与北岸已形成了合理的价差，价格逐渐落入人们可接受的水平当中，这从近期滨江楼盘平稳的销售势头上可以看出。”而在新盘供应方面，虽然去年滨江共有8块住宅用地推向市场，但还远未到上市供应阶段，滨江今年上半年新上市的楼盘只有海威国际一个，且还不是纯粹的住宅楼盘，至于水晶国际公寓，今年开盘的可能性并不大，主要新增房源仍集中在在售楼盘的剩余房源，增量较之上两年明显减少。

新政后楼盘有得一拼？

2007年的楼市还有一个现象已经引起来了各方的极大关注，那就是新政后楼盘的陆续上市将给市场带来怎样的冲击。所谓新政后楼盘，就是按去年国家新政规定执行的90平方米以下户型占总房源70%以上，具体到每个楼盘，便是以90平方米以下户型为主的新开楼盘。

据悉，今年新上市的楼盘中，滨江·万家花城、万科·魅力之城均属此类楼盘。作为去年正好夹在六一前后审批的楼盘，万家花城可能是杭州最早的一批新政后楼盘。该楼盘占地200亩，总开发体量40万平方米，作为滨江房产今年推向市场的主力楼盘，万家花城现已开工的18万多平方米房源中，绝大部分都将推向市场。而到下半年，万家花城边上的橡树园也将有160套左右的中小户型房源推向市场。

至于魅力之城，今年到底会有多少房源推向市场，目前尚不得而知。其所在的九堡板块，红苹果不属于新政后房源，但也均以中小户型为主打，加上后面的宋都·阳光领秀、九月庭院、左邻右舍等，九堡必将成为中小户型楼盘的共舞之地。

“供应量大、户型类似，竞争可能会很激烈。”对于大量中小户型楼盘的上市到底会给市场带来多大的冲击，多数楼盘的销售经理表示虽然还不能确定其影响力，但颇有些担心。“原来卖一套房子，现在要卖两套，而且这样户型的楼盘随处都是，遍地都是竞争对手，销售压力可想而知”。

对此，旅游房产相关人士指出，由于中小户型市场在前面几年断档较明显，因此今年上半年以前推出的楼盘应该不必太过担心竞争压力。但到今年底，这种情况可能会有所改变，尤其是那些在很合适区域所建的中小户型，大量90方以下户型的推出，将会对销售带来较大冲击。

新盘即将上市、购房者们开始挑三拣四、销售人员已各就各位——姗姗来迟的春节大假，让杭州楼市第一次面临放完大假便需投入楼盘旺销季节的情形，各大房产公司的销售人员齐齐用“上班第一周我有很多事要忙”来宣布他们已完全进入销售备战状态。

新的市场意味着新的变化。无论是买方还是卖方，面对即将到来的楼市旺季，他们都急切地想知道，在2007年未来的8个月时间内，杭州楼市又面临着哪些变数：供求双方的平衡点到底在哪里？楼市价格是否继续保持稳定？热点区域将会向何处转移？即将开工的地铁会给楼盘带来多大影响？今年开始上市供应的大量90平方米以下楼盘又会给楼市造成怎样的冲击？