四大城市2003年至2006年二手房成交面积涨跌起伏

随着改革开放的继续深入，全国各城市房地产市场都在如火如荼地发展着，从2003年开始至今，各城市无论是一手房还是二手房，供给、需求上都出现一定程度增长，二手房市场在一手房的快速发展及价格上涨的刺激下，二手房以其价格优势吸引众多消费者青睐。为了更好地了解各城市的市场状况，下面北京中原三级市场部研究人士对北京、上海、深圳、天津四大城市2003年至2006年的二手房成交情况作一详细分析：

一、四大城市对比分析

（以上数据来源于北京房地产信息网、上海房地产交易中心、深圳市国土局、天津房管局）

通过上面对2003年至2006年四大城市二手房市场成交面积走势，北京中原三级市场部研究人士分析如下：

1、在四大城市中上海市二手房成交面积遥遥领先，但同其它城市相比，成交面积之比有不断缩小之势。上海、天津、深圳、北京四城市二手房成交面积的比例，2003年为4.77：1.82：1.31：1，2004年该比例为3.27：1.2：1.01：1，2005年该比例为2.33：1.01：0.99：1，2006年该比例为1.79：0.65：1.06：1（后附表）。由此可见，在这四大城市中，上海市二手房成交面积虽处高位运行状态，但与其它三大城市相比，成交面积有趋近的走势。这充分证明了一方面，上海市受宏观调控影响，成交面积有所减少;另一方面，其它三大城市虽然受政策影响，但在强劲市场需求影响下，二手房成交面积仍有所上升，致使其它三城市二手房成交面积与上海相比，比例在逐渐缩小。

2、从2003年至2006年来看，北京、深圳、天津三大城市的二手房成交面积不相上下，处于交错分布状态。从2003年至2005年这三大城市的二手房成交面积均呈上升趋势，但到2006年北京、深圳、天津这三大城市却出现不和谐发展趋势，北京、深圳仍呈上升状态，但天津却出现成交面积下降现象，降幅为27.13%。

综上，北京中原三级市场部研究人士分析认为，具体到四大城市而言，由于各城市消费者经济状况差异、市场化水平不同以及各城市受到宏观调控的影响程度不同，进而导致各城市在03年至06年之间二手房成交面积又出现涨跌起伏变化现象。

下面具体对各城市进行分析：

二、北京市2003年至2006年二手房成交分析

 （以上数据来源于北京房地产信息网）

通过上面图表中数据分析，北京中原三级市场部研究人士认为：

2003年至2006年北京二手房成交面积一路增涨，其中，2004年涨幅最高，为79.54%，而从2005年开始，二手房成交面积涨幅有所减小，其中，2005年同2004年相比涨幅为24.51%，而2006年同2005年相比成交面积涨幅则为12.82%。

分析原因：

1)  2004年成交面积的大幅增长，主要是受到2003年出台一系列针对二手房的利好政策，如取消收益分成、土地出让金交费税率由3%下调到1%、央产房允许上市交易等政策刺激影响，极大活跃2004年北京二手房交易市场，导致2004年二手房成交面积出现大幅度上涨。

2）从2005年开始北京二手房成交面积虽仍在不断增涨，但增涨幅度却不断下降。主要原因 是从2005年开始，北京二手房成交量不断增长，由此二手房成交价格也出现快速增长状态，为了进一步抑制二手房价格，政府于2005年和2006年针对房地产市场出台一系列宏观调控政策，利用税收、金融等杠杆作用来调控市场，抑制部分投资需求，但北京以其首都的巨大吸附作用，再加之08年奥运在京的召开，这些都为北京的购房刚性需求的增长提供巨大支撑。由此，2003年至2006年北京二手房成交面积从2005年开始成交面积仍然上涨，但涨幅在不断减小。

三、深圳市2003年至2006年二手房成交分析

 
（以上数据来源于深圳市国土局）

通过上面对深圳市二手房成交图表中数据分析可知：

2003年至2006年深圳市从整体上来看，二手房成交面积一路高升，其增幅2004年最高为38.19%，而从2005年开始，深圳市二手房成交量仍然有所上涨，但上涨幅度却在不断降低，其中，2005年同2004年相比，增幅为22.53%,2006年同2005年相比，增幅则为20.43%。

分析原因，北京中原三级市场部研究人士认为：

1）深圳二手楼交易市场经过了近20年的发展，经历了1997年以前的萌芽期，1997-2003年的高速发展期，2003至今的成熟发展期三个阶段。深圳二手房交易市场日趋活跃，成交面积不断增长。2004年深圳二手房市场规模不断扩大，消费者对二手房认可度不断增强，二手房市场已渐成为房地产市场不可或缺的一部分，在强劲需求的促使下，2004年深圳二手房市场成交面积取得大幅增长，涨幅为38.19%。

   2）2005年和2006年深圳市二手房成交面积仍然呈上涨趋势，但涨幅有所减小。分析原因，主要是受到05年和06年国家出台的一系列针对房地产市场的调控政策影响，在平抑房价的同时，二手房成交面积也受到一定影响，由此导致05年和06年深圳二手房成交面积涨幅有所下降。

四、天津市2003年至2006年二手房成交分析

 
（以上数据来源于天津房管局）

通过上面对天津市二手房成交图表中数据分析可知：

2003年至2006年天津二手房市场成交面积出现有涨有跌现象，从2003年至2005年一路上涨，但增涨幅度同其它三大城市相比最低，2005年同2004年相比，增幅仅为5.06%，而到2006年时，天津二手房成交面积则出现下降现象，降幅为27.13%。

分析其市场变化原因，北京中原三级市场部研究人士分析认为：

2004年和2005年的成交面积出现增长，主要是因为这两年天津市出现集中拆迁，由此而带来大量购房需求，造成二手房成交面积出现上涨，2005年二手房成交面积涨幅仅为5.06%，还是受到05年国家出台系列房地产调控政策的影响。而对于2006年来说，一方面拆迁增加的购房需求在04年和05年已满足一部分，相应地06年的二手房购房需求基本都属于正常地为了解决居住需求、改善居住需求及投资购房客户，但在06年政策年的影响下，其中，税收、加息等政策在很大程度上抑制部分购房者暂缓购房脚步，由此而导致2006年同2005年相比，天津二手房成交面积出现下降现象，降幅为27.13%。

五、上海市2003年至2006年二手房成交分析

 
（以上数据来源于上海房地产交易中心）

通过上面对上海市二手房成交图表中数据分析可知：

在对北京、深圳、天津、上海这四大城市的二手房成交面积对比中虽然从各年绝对数量上看，上海市处于绝对优势地位。但对上海市自身03年至06年二手房成交面积来看，2004年同2003年增幅为22.94%，而从2005年开始上海市二手房成交面积则出现不同程度地下降现象，其中，2005年同2004年相比，降幅为11.28%，2006年同2005年相比，降幅则为13.43%。

分析其原因，北京中原三级市场部研究人士分析认为：

1）2004年上海二手房成交面积的大幅增长主要是受到上海作为国际化大都市，二手房市场发展规范化程度较高，二手房购房需求巨大;另外，上海的国际化发展趋势吸引众多外资投入上海市场，这些都成为上海2004年二手房成交面积出现大幅上涨的主要原因;

2）2005年和2006年上海二手房市场成交面积出现下降的一个重要因素是受到国家系列调控政策影响，如税收、加息、限制外资购房等一些旨在抑制投资需求政策。这些政策的出台对于投资客比重较大的上海来说，无疑打击很大，再加上一些自住客户由于受税收政策影响，有部分客户暂缓购房计划，购房需求量的减少成为2005年和2006年上海二手房成交面积出现下降的主要原因。

综上所述，北京中原三级市场部研究人士认为，在2003年至2006年北京、深圳、上海、天津四大城市的发展过程中，由于各城市所处状况、市场化水平、二手房发展规范程度不同，以及受国家系列调控政策影响程度不同，由此带来各城市二手房成交面积出现涨跌不一现象。但对于2007年来说，从各城市进一步稳步房价的角度考虑，各城市势必会通过大力发展二手房（作为一手房满足居住需求的有效补充），来达到稳定房价的目的。但由于各城市的经济收入水平、市场化发展不同，其涨幅势必会出现有多有少现象。

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