新年伊始 北京二手房价普遍上扬租金同比下降

据北京中原三级市场部的分析人士对春节期间二手房市场的统计数据做出的总结可以看出，虽然京城经历了去年宏观调控的一次全面洗礼，市场热度出现下降。但仅借春节这一特定时段与去年同期做比对，客户登记量与成交量还是处于稳步上升中，登记总房源量上涨了28.47%，求购客户量上涨了19.87%，求租客户量更是上涨了2倍还多。同时从北京中原实际成交量的数据上也可看出类似趋势，总成交量上涨了18.18%，其中租赁量上涨明显，而二手商品房买卖的成交量上涨形势微弱。

北京中原三级市场部研究中心的分析人士指出：以上租赁市场较买卖市场更活跃的现象都是房价上涨、租金下降惹的祸。

一、 房价普遍上涨，受青睐户型上涨迅速

从二手商品房交易活跃的各大区域来看，房价较06年春节都有了普遍的上升，涨幅都在18%-23%之间。而供给量较少、客户青睐的优质户型，如50平米-60平米的一居、80平米-110平米的二居的上涨速度则更快，仅07年春节前后就涨了5%左右，如望京部分地区和富力城项目的业主报价，节后每平米都有500元-600元的上涨。

同时业主的心态较好，都不急于出售，而是静观其变。都希望在节后能以更满意的价格出手，因此几欲抬高房价。这同时也得益于他们对于07年房价的预期仍会向好的判断。然而业界对于房价判断的种种言论不绝于耳，这也使得在租售两难之间徘徊的业主日益增加，据北京中原三级市场部的分析人士粗略估计，这样的房主较06年春节也上涨了50%有余。而随着“08年”专家们普遍认为的拐点的日益临近，相信该类两难的人群仍会继续保持一定的数量。

二、大面积户型的业主出售意愿增强

由于大户型针对的需求群体是中高收入阶层，即塔尖上的群体，因此由于需求量有限，且往往总价较高的原因，使得其变现的速度和能力都较之中、小户型要差；同时，一批投资者也是看中了大户型的总价较高，二次出售的投资回报较好而选择购买这样的户型，在政府打击投资客，并意欲开始对不动产的保有阶段进行征税的关口，适时地出售大户型不失为明智之举；最后随着中国经济发展的普遍向好，各类投资渠道都全线飘红，如股票、基金、外汇以及邮币卡市场的回报率都大幅上涨，投资渠道的选择多样化以及较大上涨空间的预期决定了一部分投资者将资金的投向进行了再分配，抽出了部分房产市场的资金转入见效更快捷、变现更简单的资本市场。因此北京中原三级市场部研究中心的专业人士认为基于这三点，07年新年伊始部分大户型投资客正在将部分资金撤出房产市场。

三、租金呈下降趋势，租售比继续拉大

各个区域的商品房租赁价格变化幅度不同，但总体趋势都呈现稳中有降的态势。其中一种现象是与06年春节的租金基本持平，而只是在今年春节前由于租赁淡季影响，部分业主因为无法接受2个月左右的空置期而降低租金，以求快速出租房屋。随着春节假期接近尾声，租金将回归正常水平，而并非租金上涨。另一种现象则是持续下降，尤其是一些大户型的房子，今年初较06年春节普遍下降了10%-20%，如望京部分地区和富贵园小区等。究其原因主要有两点，其一是空置率持续上升，在中高档小区聚集的地方尤其明显，在06年6月“住宅禁商”政策的出台以后，这些曾以出租给中小企业作办公场所的中高档小区的房屋失去了坚实的需求群体，导致部分房屋出现空置，而在具备较高支付能力的需求群体数量减少的情况下，租金失去了稳定的支撑，下降现象在所避免；其二，一些小区周边的新房进入了交房、入住高峰期，一部分房主选择先将房屋出租，这也会增加局部区域出租房屋的供给量。供大于求使得局部区域二手商品房的租金水平出现了下降。
而随着房价的稳步上扬，北京中原三级市场部研究中心的分析人士可以得出结论二手商品房的租售比将有继续拉大的趋势，且朝向、楼层等先天条件较好的中小户型其差距最大。

综合市场的新春表现，北京中原三级市场部研究中心的分析人士认为07年的开局似乎已经为今年的房产市场格局定下了主基调——二手商品房房价稳中有升、租金稳中下降，租售比拉大的趋势显露无遗。而政府的宏观调控政策仍会向着如何稳定房价，稳定租售比并尽可能缩小之的方向努力。

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