调整之后已成估值洼地 房地产股正是逢低吸纳时

盘面显示，房地产股早在春节前就先于大盘调整，尤其是知名品牌房地产股更是一度跌幅惨烈，如保利地产、招商地产、万科A、华侨城等。但在上周末，该类个股相继反弹，在日K线图形成了典型的止跌企稳走势。那么，如何看待这一走势呢？

调控声压抑投资激情

之所以房地产股先于大盘调整，业内人士认为这主要是因为进入2007年以来，一浪紧似一浪的调整政策密集出台，比如说土地增值税，虽然不少地产类上市公司发布公告称影响不大，但行业分析师的研究报告则认为对部分以中高档商品房为主的上市公司的盈利能力影响度达到15%至30%。所以，这必然会影响到基金等机构资金对房地产股的投资激情。

不过，有意思的是，近年来的房地产股的走势形成了一定的规律，即上半年大多低调。主要是因为上半年是房地产调控政策出台的密集期，不利于形成房地产股上涨的氛围。但是到下半年，一方面可能是受到房地产项目竣工结算周期的影响(因为每年的九月、十月是房地产销售的旺季，业内一直有“金九银十”之说)，另一方面也可能是下半年是房地产调控政策不多的缘故，比如说2005年上半年，万科A等房地产股低调整理，但在下半年，则震荡盘升。2006年上半年亦如此，但在8月中下旬，房地产股出现井喷行情。所以，房地产股调整也在情理之中。

两大动力会否改变投资规律？

但是，诚所谓纪录是用来打破的，规律也是可以打破的。上周末的房地产股集体异动似乎也表明房地产股上半年无行情的规律正在接受二级市场股价走势的强有力的挑战，其中2007年业绩增长明显的珠江实业、保利地产等地产股更是涨幅居前。

对此，业内人士认为目前房地产股面临着两大动力的推动，极有可能改变近两年房地产股上半年无行情的规律。一是人民币升值的做多动力。近期人民币汇率虽然保持着平稳的态势，但仍然在不断创出汇改以来的纪录。如果再考虑到外贸出口的顺差、中国经济增长等因素，人民币升值的趋势是相对确定的。而房地产股则集中了地产、股票等核心人民币资产的优势，极有可能受到新多资金的强烈追捧，从而产生出强大的做多动能。

二是股改后利润释放的动力。在股改过后，二级市场的股价变化将直接影响到控股股东的“身家”，所以，股权分置背景下的上市公司业绩“漏斗”效应陡降，甚至出现了行业分析师所称的“利润回流”现象，即将优质资产项目纷纷注入上市公司，从而产生利润重心持续上移的趋势。这其实也是2006年地产上市公司业绩增长数据让业内人士眼睛为之一亮的原因。更为重要的是，目前央企的整体上市浪潮也是高潮迭起，所以，招商地产、中粮地产(11.82,0.00,0.00%)、华侨城、深南光、中国国贸(13.38,0.06,0.45%)等个股被赋予估值溢价预期，从而产生出二级市场股价的上涨动力。

调整正是低吸时

值得指出的是，房地产其实是典型的大宗消费商品，更是居民消费升级的消费品，所以，居民财富的增长将为房地产股的中长线上升趋势注入源源不断的强劲的上升动力。因此，每一次房地产股的大幅调整均是中长线投资者逢低吸纳的契机。反观目前地产股，前期的调整以及上周末的止跌企稳的走势正为中长线投资者提供了一个难得的低吸契机。

而在实际操作中，笔者建议投资者密切关注两类地产股：一是在股改过程中有着业绩承诺或者未来土地储备丰富的个股，比如万通先锋、已公布进入房地产市场的SST幸福(4.9,0.23,4.93%)、万科A、栖霞建设(12.35,-0.02,-0.16%)、华发股份(16.99,0.00,0.00%)、中华企业(13.14,0.55,4.37%)等等。二是控股股东拥有强大的房地产项目储备且未来有资产整合预期的个股，比如中国国贸、深南光、华侨城等。另外，对于拥有大量商业地产的个股也可关注，行业分析师将此类个股称之为“资源优势(2177.7,-1.12,-0.05%)”股，如陆家嘴(15.9,0.05,0.32%)、金融街(14.3,0.00,0.00%)、小商品城(72.6,0.64,0.89%)、浦东金桥(12.77,0.13,1.03%)等。

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