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建设部部长汪光焘日前在全国建设工作会议上指出，“住房是人的一种基本权利，是一种基本的社会保障。”他说，“从十多年探索与改革的实践看，仅靠市场机制无法解决住房领域的社会公平问题。”此前，这样的高层官方表态并不多见，结合近日召开的国务院会议透露的“着力解决低收入家庭住房问题”的信息，当前房地产调控“调整供应结构，规范市场秩序，稳定住房价格”的主要任务已经十分明了。在这样的大背景下，2007年的房地产市场会呈现怎样的趋势？2月底，地产业专家顾云昌(顾云昌博客,顾云昌新闻,顾云昌说吧)、张雪(张雪博客,张雪新闻,张雪说吧)舟、王永平等人在上海发表了自己的看法。
张雪舟：并购整合仍是主题
2006年，大量开发商出售土地和项目，也有一些大发展商通过并购扩大规模。这种强者愈强、弱者愈弱的效应，仍将在2007年得以保持———全国工商联房地产商会秘书长张雪舟在分析了目前银行房贷、土地供应包括土地增值税的政策现状后，作出上述预测。张雪舟介绍，即使经过并购，国内开发商的规模仍然不大。诸如万科、首开等大发展商所占有的市场份额仍然很低，确实需要通过并购扩大企业规模。而近一两年来出现的卖地潮、卖项目潮，无疑给大发展商的合并、整合之路提供了更多契机。事实上，国内的开发模式与海外的开发模式一直有较大差异。例如美国，开发和建设一般是分开的，房地产开发资金和土地由专门的开发公司（DEVELOPER）提供，而房地产建设及规划、开发则由专门的建筑商（BUILDER）负责。除个别拥有上下游整条企业链的超大型企业集团，大部分公司都是单一的DEVELOPER或BUILDER。而在国内，房地产开发商却是“万能”的，融资、规划设计、销售乃至是物业管理———整个产业链上所有的环节都由一家企业来完成。去年，北京的万通地产老总冯仑(冯仑博客,冯仑新闻,冯仑说吧)就提出向海外地产同行学习，逐渐向专门负责土地和资金的DEVELOPER方向发展，其他业务分包给相关联的其他公司。张雪舟认为，2007年这一趋势将在全国逐渐得以体现。
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顾云昌：2007，全国房价稳中有升
国家发改委、国家统计局公布的数据显示，今年1月全国新建商品住房销售价格比去年同期上涨6.1%，但涨幅比上月低0.2个百分点。中国房地产住宅研究会副会长顾云昌教授认为，2007年全国房地产价格将会稳中有升，稳定房价的任务仍然艰巨。房价稳中有升顾云昌认为，2007年全国房价将稳中有升。他分析，去年的宏观调控，使得上市供应量减少,短期内的供应紧张会快速拉升房价。他同时表示，“90/70”的政策会令下半年中小套型供应量增多，中小套型多了， 则可能拉低价格。顾云昌表示，目前房价上涨过快，除成本因素外，更主要的原因还是供求关系不协调。顾云昌说，综观北京、上海等城市，当出现房价上涨过快的时候必然是房地产市场供不应求的时候。特别是需求方面，既有自住性的需求，还有投机、投资性的需求。基于此，顾云昌希望加快金融改革步伐，提供更多的投资渠道，通过房地产债权、基金等方式，引导资金进入资本市场。这样可以防范金融风险，还能稳定房价。房价涨幅合理针对“越调越涨”的质疑，顾云昌认为，国家从２００５年开始出台的一系列针对房地产市场的调控政策，其目的是要稳定住房价格，从目前房价涨幅逐年降低的情况来看，调控政策是有效的。目前全球房地产价格涨声一片。德国60年来房价一直在涨，去年涨幅达到15%；英国以7年为一个周期增长，现在年涨幅达到10%。为抑制房价，英国10个月内加息5次，而同为房价大涨国家的美国仅去年一年就加息17次，以进行调控。顾云昌认为，与欧美国家相比，我国房地产发展仍处于一个理性阶段，房价上涨尚在合理范围内。他同时指出，不合理的价格上涨是指在垄断市场的价格上涨，而目前国内最大的开发商的开发规模也仅占市场的1%多一点，中国房地产市场不存在垄断。随着调控措施的到位，房价逐渐走稳，5%～6%的涨幅属正常范围。优化调控措施除了继续稳定房价，顾云昌针对调控应该注意的一系列问题提出了自己的观点。顾云昌认为，2007年的宏观调控应调整土地供应结构，区分工业用地、住宅用地、商业用地，重点保证居住用地；加大存量土地，特别是农村建设用地的盘活力度，“应加大城市化力度，同时在保护农村耕地上做新的考量。”同时，建议地方政府提高容积率；在做好配套设施的前提下，不要让太多土地囤积在少数开发商手里，使开发周期过长。此外，顾云昌认为应加大住房保障建设。作为国家房改方案的起草人之一，他认为，要建立一个健康发展的房地产市场，首先应该健全和完善社会保障体系：“房地产市场化速度很快，远远超过了社会保障体系建设的速度。”现在经济型住房供应投资比例只占住宅投资比例的4%。廉租房覆盖率很低，百姓的民生问题就反映上来，对市场产生很大压力，一个好的市场的发展离不开一个好的社会保障体制的建立。 [1][2][下一页]
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