京节后迎来开盘高峰 3月份近90个新老项目入市

受2006年“90㎡/70％”政策影响而延期入市的项目将在春节后至上半年集中放量，特别是3月份，据中大恒基不动产营销市场研究中心以及搜房新房网的预测，其中近90个项目在春节后入市，开盘项目以老项目后期为主，其中新开盘项目占到28%。

 

 

由于2006年多项宏观调控政策对供应结构的调整，2006年下半年及2006年初经过“招、拍、挂”的增量土地经过一年左右的开发周期已临近入市，因此，春节后不可避免地会迎来供应高峰。据搜房新房网统计，春节过后的3月份，预计将有近90个新老项目入市。其中，多数为老项目后期，占到70％以上，不到30％的量为全新项目。

 

全新项目预计在3月份开盘的有位于丰台区永外赵公口贾家花园3号的建邦华府、位于崇文区安乐林路22号华龙美晟、位于海淀区西三环北路苏州桥南500米路东的悦园悦园等，越20多个。老项目后期所占比重较大，有60多个，包括位于昌平区回龙观的新龙城六期3、23号楼、位于朝阳区北沙滩北1000米的澳林春天闻涛苑六期、位于海淀区上地安宁庄路的上第MOMA五期、位于海淀区西三旗桥向东建材城环岛东的富力桃园A8号塔楼、A11号板楼等。

 

记者自北京市房地产交易管理网上的公示信息了解到，2007年1月份，共有51个项目获得预售许可证，受到元旦和春节的影响，2月份截至2月17日，共有20个项目获得预售许可证。即便如此，1月份、2月份目前也已经有70多个项目获得预售许可证，这些项目在3月份将会形成供应高峰，再加上3月份将要取得预售许可证的项目，3月份新盘供应将出现“井喷”。

 

中大恒基不动产营销总经理王述预计，2、3月份总供应面积将达到近百万平方米，能够有效缓解去年下半年以来的供给不足局面，对于缓解供求、稳定房价起到了积极作用。

 

2006年出台的针对供应结构调整的“90㎡/70％”政策、“未封顶楼盘禁贷令”的叠加作用下使得大量待上市项目推迟了开盘时间。“90㎡/70％”政策令大量新项目面临规划调整延缓上市，而“未封顶楼盘禁贷令”则令部分项目索性在项目结构封顶后上市，因此造成了今年一季度新增项目个数较少，预计4、5月份新开盘项目有望大量上市，届时将形成新的供给高峰。

 

 

记者从3月份开盘的项目分析，这些项目，受到土地开发的限制，住宅项目多分布在五环以外，五环外成为新盘供应的主力区域，占总放盘数的六成。

 

随着住宅郊区化进程的加快，郊区县的道路、交通等配套得到了很大程度的改善。区域内入住人口的大量增加，消费水平、消费品质要求的提升，带动了商业、服务业、娱乐业等综合配套的发展。配套设施的完善、商业氛围的形成，又吸引了更多购房人的关注。

 

五环外的回龙观、亦庄、通州、顺义等多个大型居住区得到政策扶持，在推动城市化进程步伐之余也使得五环外区域房地产市场迅猛发展。

 

3月份入市的新老项目中，五环外的全新项目有位于顺义区顺平路彩虹桥西侧1公里的波特兰花园、大兴区兴丰北大街的蚂蚁工房、怀柔区桥梓镇的人济庄园、顺义区机场高速公路杨林大道出口的丽宫等。老项目后期则有位于通州区宋庄镇草寺500号的御苑别墅三期御苑、昌平区回龙观的新龙城六期3、23号楼、顺义区潮白河畔的易郡三期、通州区梨园镇云景东路80号的旗舰凯旋三期13-27号楼、朝阳区清林路一号的世茂奥临花园4、5号楼等。

 

四环内入市项目仅占2成，多以公寓、商业项目为主，主力销售户型在150－200平方米之间。

 

 

受到供应结构调整的“90㎡/70％”政策影响，市场上的新开项目中，中小户型的比重有了相当程度的增加。3月份新开盘的项目中，据记者了解，中小户型也成为户型供应的主角。

 

在全新开盘的项目中，中小户型在各个项目中所占的比重增加，多数项目中都出现了小户型，并且有一些项目还是以中小户型为主。比如，位于朝阳区东三环霄云里8号的波菲特行政公寓，主力户型面积为54-110平方米一居至三居。位于大兴区亦庄天华北街东口的国融国际（暂定名），主力面积为50-70平方米小户型。

 

位于朝阳区关东店北街30号的世华国际中心，户型面积为40、50、90、120平方米零居及套间大兴区西红门镇的世嘉博客，户型面积35-72平方米一居，79-196平方米的两居，110-120平方米的三居，其中以90平方米左右两居为主。

 

老项目后期中，小户型供应量也不少，比如，位于海淀区清河区域小营环岛东北角的莱镇香格里，主力户型为75-115平方米。位于通州区通朝大街323号的世纪星城三期产品，主要为二居，部分为三居及下跃、上跃复式产品。位于海淀区西三旗桥向东建材城环岛东300米路北的富力桃园的户型包括了温馨一居，紧凑型两居、三居，舒适型两居、三居、四居等。位于昌平区城铁13号线立水桥站西270米的北京北主要定位于55-113平方米一至三居户型，位于北京市朝阳区管庄杨闸环岛东北角的北京新天地的一居室和两居室占到了80％以上。

 

 

3月份将会形成供应量的高峰已经日渐端倪，精明的开发商当然不会忽视这一点。因此，业内人士预测，开发商在定价时将会趋于保守，不会盲目定高价。

 

记者也注意到，即将在3月份入市的新盘中，多数项目仍然没有确定开盘价格，这与之前，开发商早早确定开盘价，对外公开形成了鲜明对比，开盘定价的低调和谨慎也显示出，供应量增加，将会加剧市场竞争，为了尽快完成销售任务，不少项目开盘价不会定得太高。

 

另外，受到“未封顶楼盘不办理个人贷款”的影响和限制外资购房的政策影响，不少开发商的资金情况受到了考验，为了尽快完成销售，必然在价格上会低一些。

 

在已经知道和了解到的一些预计在3月份入市的老项目后期中，除了一些位于五环以内的项目有了一定的涨幅外，其他项目的开盘均价与前一期基本持平。

 

不过，也有业内人士表示，尽管3月份的新盘供应量比较大，但是经历了2006年宏观调控的洗礼之后，略显低迷的京城楼市已经蓄积了相当购买力，春节过后，随着外来人口入京的高潮来临，新增需求量还会继续稳定增长，需求将会快速反馈到楼市。客户的购买行为将更加活跃，供需两旺的局面使得房价仍会保持上涨趋势。

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