房产调控“七寸痛”之经适房 运营方式有待突破

大半年以来，面对令人眼花缭乱的众多房地产调控政策，孰优孰劣、孰当孰不当的讨论纷繁复杂，但有一点政策却得到了专家学者、政府人员甚至房地产商的一致认同，那就是全面的住房保障体制能否快速启动并完善开来，将成为解决中国目前居住矛盾的核心。然而，由于该体制涉及地方财政困境、土地成本上升、政府管理难度及企业获利权益等众多问题，住房保障能否呈现出令社会满意的效果仍受到业内的普遍担忧。

前不久，著名经济学家茅于轼就在其博客上发表文章称，从解决最困难人群的住房需求角度考虑，政府将住房保障体制集中在廉租房建设更为可行。有业内人士评价，部分专家在经济适用房体制合理性上存在质疑，因为以微利为特征，希望通过市场渠道建立起经济适用房制度有其天然的矛盾性，那就是开发商经营获利的市场行为是否可以服务于政策性体制。

而建设部有关人士日前也刚对媒体表示，今年的住房保障工作将酝酿经济适用房制度改革上的大突破，其中之一即是探索经济适用房保障制度的其他实现方式。由此可见，搞好经济适用房仍是政府在住房保障方面考虑的关键一步棋。不过，该制度究竟该如何发展在业内存在争议。建设部一个设想是，将经济适用房开发权逐步从开发商手中收回，专门设立一个有政府背景而又代表政府的中介机构负责经济适用房规划、建设招标等，以解决经济适用房长期存在的分配不公、炒房号等问题。具体做法是，由政府背景的中介机构负责严格审查经济适用住房申请流程，制定建设标准，完成销售管理和上市交易管理。另外，经济适用房可能实现租售并举，由代表政府的机构出面与建设单位签订建设合同，与租赁者签订出租协议。

“其实这种设想一直存在，早些年上海等地的住房保障制度也有类似做法，但随着地方政府职能向追求经济业绩方向发展，原本专门负责住房保障的机构已经名不副实，没人去做吃力不讨好的事。”上海一位参与上世纪90年代住房保障工作的人士向记者介绍。

另据了解，未来经济适用房建设规模将被严格控制户型面积，多数经济适用房在90平方米以下。如此一来，以经济适用房充抵“70-90”结构调控政策就成为各地执行政策的必然方式。“有的地方政府经济适用房全部集中在城市外围，住房结构要求80%甚至100%都建小户型。但实际上，中低收入家庭三代同堂、需要90平方米以上建设面积的并不在少数。”一位市场人士介绍。而经济适用房远郊化趋势也可能导致新的社会矛盾和问题，如中低收入者交通成本上升、城市中心中低端岗位从业者流失等。

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