调控猛药为何难压虚火 配套政策欠缺相互协调

华东师范大学东方房地产学院教授   

上海易居研究院房产研究组专家 

陈伯庚 

房价高企、涨幅过大，是本轮加强房地产宏观调控的主因，调控的重要目标之一是实现商品住宅价格的基本稳定。从近两年的实际情况看，调控确实已取得初步成效，但多数城市的房价仍在高位运行，调控效果不甚理想。自2005年3月以来，国家有关部门的系列调控政策甚多，调控力度也相当大，为何在房价问题上成效甚微呢？深层原因主要在于以下几点： 

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1、商品住宅价格属性把握失准。

长期以来人们总是按照习惯思维，把住宅看作是单纯的消费品，从而把商品住宅价格混同于一般商品价格。实际上商品住宅虽有消费和投资双重功能，但从本质上看属于资产即不动产范畴，购买商品住宅无论是用于自己居住还是用于直接投资，都是一种投资置业行为，最终形成家庭资产。正因为商品住宅具有资产属性，其价格也就必然属于资产价格范畴，国家统计局已多次明确了这一点。

遗憾的是，不少政策并未从住宅资产价格这一客观属性出发来制定，而仅仅从居民普遍买得起房的角度出发来压抑房价，这是误解。国际上通行的住宅政策目标都是给居民提供合适的住房，包括产权房和租赁房，不能保证人人拥有住房资产的产权房。可见，调控房价的目的，并不是要使房价降至人人都能买得起房的程度，而是要挤压房价泡沫，回归真实价值，避免大起大落的震荡。低收入者的住房问题，个人认为还要通过加快住房保障制度建设来解决。

2、调控配套政策相互协调欠缺。

对房地产市场和房价的调控政策，必须坚持同一目标下同方向配合行动，才能发挥综合性作用和效果。包括税收政策、信贷政策、法律手段和行政手段等都要相互协调配套。前一时期相互协调欠缺的主要有两大问题：一是在市场供求关系调整方向上，究竟是重点控制需求，还是重点控制供给不一致。二是土地成本依旧增加，住宅价格又怎么能降下来呢？政策指向不一致，相互抵消，由此影响了房价调控效果。

3、地方政府对调控政策执行不力。

由于房地产业发展对地区GDP增长和税收增加举足轻重，地方政府为追求政绩和地方利益，不希望房价下跌，这种利益的博弈使中央的调控政策在具体贯彻实施中大打折扣。例如商品住宅结构调整中规定套型面积90平方米以下的住房必须占70%，而有些地方政府找出种种理由,执行乏力；又如税收政策中规定收取房地产交易增值部分20%的个人所得税，不少地方想方设法减轻，使抑制投资投机性需求的作用大为减弱。

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