天津滨海新区楼市布局逐渐清晰 板块竞争成主流

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2007年03月01日11:29 天津日报   

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受政策影响，2006年滨海新区成为世界关注的焦点。在这一年当中滨海新区的基础设施投资大幅度提升，房地产市场表现不俗，呈现出强劲的发展势头。一方面，区内全年在售的各个项目销售价格平均涨幅在20%以上；另一方面，滨海新区进一步成为全国各大地产商的目光聚集地，万科、融科、中远、弘泽、万通、富力、广厦、亿兆、朗鉅、昌运、东富、万顺等多家房地产大鳄都已挺进区内。

随着滨海新区土地的迅速放量、政府近几年的规划梳理和市场的发展，目前滨海新区核心区已显现雏形。开发区的高端板块地位不可动摇，塘沽区的新河板块、海河南板块、上北板块以及新港板块纷纷崛起。有关专家分析，2007年滨海新区将形成核心区域由区域各自为政向板块竞争转变，汉沽、大港发力追涨。板块之间、板块内项目之间的竞争将空前残酷。与此同时，区域内原有行政区之间差距将进一步缩小，房地产市场的整体形象越来越明显，整体竞争力提升，滨海新区营销上的竞合突围将成为开发商的重要任务。

上北板块

供应激增户型转小配套不全竞争激烈

2007年上北新增供应开始大幅增加，包括融科心贻湾、盛星地产、贻成尚北、水域未来城二三期、裕川家园、蓝山国际等项目均在今年集中销售，预计未来2年内上北地区供应量会突破100万平方米。

上北生态区内拥有塘沽饮用水水源2号水库，5号水库和600公顷的森林公园也环布左右，为居住环境提供了良好保障，但区内生活配套设施，如医院、学校、大型购物场所等并不是很完善。交通方面，有多条公路在此板块穿过，京津塘高速路、宁车沽公路、津汉公路、新北公路等，出行以自驾车为主要方式，公共交通还有待加强。

据贻成集团相关负责人介绍，在2007年上市的项目中，小户型将继续增多，贻成尚北90平方米以下的户型将占到70%左右，同时，水域未来城、裕川家园、欧美风情小镇也有部分小户型推出。虽然小户型是滨海新区房地产产品需求的趋势，上北居住区也占据着三区之心的绝佳地理位置，但小户型产品的设计变化较小，在2007年大量集中上市，容易造成同质化，也给各开发商带来不小的压力。

新河板块将出现滨海新区超大盘

自从2005年12月泰达建设集团拍得塘沽区新河津塘路北地块以后，新河南部的赵家地、高新里、五车地等多幅地块相继推出。其中新河板块主要地块为港通置业在2006年初获取，目前贻港城一期项目正在开发，产品为高层及多层。2006年新河板块虽然商品房成交很少，但是未来的潜在供应量很大。根据土地出让量统计，预计未来3年供应量将在120万平方米以上。据透露，在这里有可能产生滨海第一大盘。同时，该板块房屋均价还处于较低水平，在3500元/平方米左右，较塘沽区均价低2500元左右。因此预计，此板块将成为未来几年内滨海新区房地产开发的后续力量。

海河南岸板块滨海新区的后续力量

受历史自然因素影响，塘沽区海河南北两岸交通不畅，差距很大，海河南岸地区相对落后。但根据“十一五”规划，此段海河上的多座桥梁待建，海河南岸也成为重点规划区域。

从2006年土地供给方面来看，海河南岸板块居于塘沽榜首，达到近62万平方米。如今响螺湾基础建设已按计划开展，未来将有55个高档酒店、写字楼和高档公寓地块推出。从2006年新增上市项目来看，45万平方米的泰和新都打响了海河南的第一炮，此外还有碧水庄园、宏苑领海等项目在售。

开发区板块价格将超中心城区

开发区生活区占地11.3平方公里，工业园区占地26.4平方公里，学院及森林公园占地3.1平方公里。这样一个产业优先、经济高速发展、环境优美的区域，对于大量外来中高级人才形成了巨大吸引，外地购房者占到40%以上。区域内形成了对高档住宅的强大需求。

目前板块范围集中在第四大街以南，新城西路以西，新港四号路以北，洞庭路以东，占据了滨海新区主要的高端客层。2006年开发区商品房的销售均价已接近7500元/平方米，且投资型购买明显高于本市其他任何地区。

目前在售项目包括滨海新城、御景园邸、天保金海岸、第四杰座、爱丽榭、第三大街捷达园、万通新城国际等等。2007年，万科金域蓝湾将于4、5月上市，第二大街上万通和弘泽的地块也将在这两年内启动，受地价影响，这些项目的上市价格有可能超过天津市中心城区同类产品的最高售价。

新港板块开发区溢出效应的最近受益者

新港板块西至紫云公园，东到临港路，北至新港四号路，南接新港二号路。作为滨海新兴居住区市场供应量不大，总供应量在30万平方米左右。主要以紫云国际、紫云绿洲、紫云华庭、贻芳嘉园、贻成尚海国际等项目为主。

由于板块处于塘沽区、开发区、保税区三区交界处，与开发区更是只有一路之隔，因此天津港区、开发区和渤海石油街的客户成为此区域的主力客群。90至110平方米的两室户型在该区域十分畅销。未来天碱土地开发将为板块发展提供后续资源支持。

东丽湖板块在售别墅最畅销2006年新政的出台使开发商建造别墅的脚步放慢，在滨海新区核心区别墅供应量明显不足，而此时有“滨海后花园”之称的东丽湖板块则成为滨海购房者选择别墅新房的首选地。由于价格适中，地理位置比邻开发区西区，生态环境良好，许多在滨海新区特别是开发区工作的人对东丽湖比较感兴趣。

目前东丽湖板块主要包括东丽湖·万科城、朗钜·天域、夏阳·溪韵风景三个项目，累计占地面积5000多亩。看来在目前东丽湖综合素质相对并不占优的情况下，依托良好产品，是东丽湖别墅市场发展的最佳突破口。

汉沽板块外来人口流入有追涨空间

前几年，相对于滨海新区核心区，汉沽、大港配套设施发展相对缓慢，外来人口流入速度较慢，刚性需求增长不大，基本处于自给自足阶段。而2006年受各项政策的良好带动及区域内规划建设的推进，汉沽区外来人口流入增多，刚性需求呈现出快速发展的势头。

以蓟运河为界，目前汉沽区经济、政治、生活、娱乐、医疗、教育等配套设施基本集中在河东，2006年上市在售和交易的土地也多集中在河东。主要项目有汉华世家、星海新苑、海尚豪庭、易居庭苑、荣达馨园、新澳花园、左岸风景等。2007年依托汉沽区旅游休闲区的房地产项目将成为热点，如目前已进入推广阶段的海滨高尔夫庄园，下半年即将动工的金界假日等。

大港板块整体东移

大港区作为全国重要的石油和石油化工基地，区域经济产业不断发展，人口不断增加，老城区已经不能满足发展需要。大港区从2006年开始实施城区东部开发战略，预计10年在目前的大港与海岸之间建成未来大港的行政文化中心、商贸中心和居住中心。目前港东新城内的大港区政府、大港法院已接近封顶。可见未来几年内大港房地产开发也将随之产生东移现象。

但由于目前港东尚处开发的初步阶段，因此房地产项目仅有福绣园、福泽园、和兴理想城三个，主力上市房源还主要集中在老城区，以大学城附近为主，包括学府雅居、雅都天泽、福华里、春港花园等。业内人士指出，除了东移之外，大港生态高教园区的定位也将给周边商品房市场带来较大契机。

责任编辑/tj008

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