2007年天津房价区域特征明显 价格梯次渐拉开(图)

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2007年03月01日11:11 假日100  王哲  

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均价上涨幅度下降 房价梯次拉开

就像股票一样，房价上涨的态势也越来越出人意料，尽管去年多数专业人士预测天津房价上涨将在两位数以内，但是年终统计下来，却远突破了两位数，上涨的动力显然是天津新的城市定位。

那么在被称为招财进宝的“金猪”年，天津房价还会大幅上涨吗？在春节前天津房地产发展峰会上，来自房地产各领域的人士从政策、土地及市场产品供需等方面全面分析了天津房价变化趋势，并预计猪年均价上涨减缓，房价梯次拉开，呈现区域性变化。

天津房管部门对天津住宅价格统计曲线显示：2006年市内六区新建商品住宅价格继续保持上升趋势，但各区价格涨幅明显不同。

和平区、河西区南开区价格曲线变化较平缓，涨幅较小，而河东区、河北区、红桥区的价格曲线变化比较陡峭，上升趋势更为明显。

2006年市内六区新建商品住宅价格涨幅最大的是红桥区，涨幅36.6%，最小的是和平区，涨幅6.1%。

市中心区域房均价将在7000元左右

天津国土房管局公布的2006年12月份中心城区新建商品住宅成交均价每平方米平均价格已经突破7000元大关，达到7035元/平方米。这些新建商品房包括市中心区域老城厢、海河核心区域、五大道区域每平方米万元以上的高端房，也包括价格6000元/平方米左右的中环到外环区域的中高档新房，而其中中环附近均价在7400元/平方米左右的新开盘项目占很大比例。

记者从多家企业及联合地产等顾问公司了解到，今年市中心区域将面市的新商品房仍将以7000元/平方米左右为主。

高端区域将有老城厢TOWN中堂二期别墅及老城厢10号地低密度联排别墅开盘，预计均价在1.5万元左右；高档新盘还有西康路高档住宅，预计均价万元以上/平方米；和平区和平门，均价8500元左右/平方米；荷兰·墅，价格在1.2－1.4万元/平方米；天津湾住宅，8000元/平方米左右；万通·上游国际，预计均价7500元/平方米以上。

中高档区间新盘主要有弘泽风度，均价6600元/平方米；翠庭园，均价6500元/平方米。

天津商品房成交量及价格年度变化

外环区域均价

将在4500元左右

天津市从去年就确立了增大外环区域普通房用地供应的目标，去年成交的49幅土地中，位于次中心及郊县的土地成交共计31幅，土地出让面积为268万平方米，占出让总面积的77%。

2006年土地出让规模最大的是西青区，总面积达到112万平方米，占全市出让总面积的32%；东丽区的土地出让量也大幅度上升，共计出让土地６幅，总面积达到81万平方米。这些外环区域的土地出让结果显示，今年外环区域新房供应量将明显增大，将均衡全市平均房价。

中原房地产等专业咨询机构人士分析，今年外环区域房价将呈现价格梯次拉开，均价上涨减缓的趋势。

由于环外住宅有较宽松的容积率及绿化条件，住宅品种丰富，既包含高尔夫别墅、低密度洋房，又有小高层、高层小户型等各种形态的住宅产品，所以，环外区域住宅价格空间较大。

在高端房区间，停止高档房别墅用地供应效应将逐步显现，同时，别墅在设计及质量上追求更高标准，也促进了价格进一步提升。

在低价格区间，今年环外住宅进一步外移，将有更多的郊县房推出，这些面对中等或中低收入的新房价格抬高的空间将低于高档房的上涨空间，使高低空间拉大。

在中高价格区间，外环线周边4层半及5层半洋房价格上限均价也比高层下限价格差价近1000元/平方米。

均价方面，今年环外区域住宅均价上涨幅度将减小。因为今年外环区域的老项目中洋房将减少，将使该区域项目总体价格上涨幅度下降。同时，今年环外住房将进一步外扩，稍远新地段的新房将以较低价格入市，起到了平抑均价的作用。

天津市场去年受到国家调控“组合拳”与天津城市大发展力量的相对作用，结果是城市发展预期作用更强烈。

中国房地产住宅研究会副会长顾云昌、天津市市委财经研究室主任杨连芳、天津市土地交易中心专员李勇、天津财经大学房地产经济研究所所长谷俊青等业内人士分析认为：今年天津市场将在这一宏观环境中磨合并找到平衡点。一方面宏观调控将继续起到稳定房价的作用，同时天津城市发展预期爆发力度将有所缓和，使房价上涨趋于平稳。天津联合地产等房地产顾问公司预计今年天津商品房均价将在5600元/平方米左右，略高于去年5012.83元/平方米的均价。

对于影响房价的政策因素，顾云昌分析说，2006年中央打出的一套政策“组合拳”已经开始发挥作用，并取得了一定成效。2007年政策调控阶段的中国房地产市场面临的三大目标是：稳定房价、加大住房保证和发展绿色产品。所以从政策面来看，抑制房价过快上涨仍是2007年的主旋律。

土地供应方面，李勇强调，本市将保证土地供应量，今年土地供应量超过去年，普通住宅计划供地约1500公顷。天津杰座咨询机构对2006年土地供应情况的分析也显示，2006年天津土地交易中心成交土地共49幅，由于地处城市边缘区域与郊县的地块增多，土地平均每亩187万元，低于2005年的220万元，所以今年开工的新项目，不会因土地价格对房价造成上涨影响。

市场产品供应方面，今年市场上将有更多普通房面市，高层小户型将成为供应主力，洋房及别墅将减少。

需求方面，天津市委财经办副主任杨连芳等人士认为，天津经济增长将继续保持较快发展，这将支持外地人员在津买房，同时居民收入的随之提高，也将支持住房需求。房管部门杨勇等人士对住房需求的支付能力及投资期望趋势的分析是：2006年天津个人住房贷款平均单笔贷款额为32.2万元，按照20年期等额还款计算，每月还款额2216.8元，占一般家庭月收入的63.8%。这一方面说明一些人已经在高负债购房，另一方面也可以看出短期房价快速上涨形成的增值空间诱惑。但这一诱惑将随着房屋净收益风险的不断提高而发生转变，从而起到减少投资需求的作用。

责任编辑/tj008

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